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2006年3月15日 (水)

グローバル・ワン不動産投資法人

グローバル・ワン不動産投資法人
 (東証不動産投資証券市場:8958)

3月15日(水) 午前10時

平河町 都市センターホテル
5階「オリオン」

総会の後: 10分間の休憩に続いて運用状況説明会

出席人数: 開会時点で34名(うち女性5名)

フリードリンク: 休憩時間にミネラルウオーター(富士山のバナジウム天然水 500ml)を配布

発言者: 総会 0、説明会 3名

所要時間: 16分 説明会 約1時間

お土産: なし

 明治安田生命、東京三菱銀行等が母体のREIT。2005年9月期は不動産売却益計上の特殊要因がなくなったことなどもあり、減収、減益、減配であったが次期は増収、増益、増配を予想。総会
では規約変更、人事のほか新たに新日本監査法人を会計検査人に選任する議題を審議。カネボウ問題を契機とした中央青山外しの先陣を切った形。

 運用状況説明会では資産運用会社グローバル・アライアンス・リアルティから他のREITと異なる以下の個性的運用方針につき説明があった。

1. 投資物件は「近、新、大」を重視

 立地は重要で、距離の優位性は劣化しない。築年の浅い物件は償却負担が重いが陳腐化のリスクを抱えるよりはよい。エリアの代表的なビルで、大規模ビル特有のグレード感やステータスのある物件
を重視する。

2. 買い急ぎはしない

 外部成長による規模の拡大には批判的。

3. 収益の希薄化を招く増資は慎重に考える

 財務の健全性を保つためある程度の増資は必要だが、不動産の質、収益の安定性が高ければ、多少借入金が多くても高い収益性を維持できる。

問: テロ、災害等のリスクを回避するためある程度分散投資を考える必要はないか。

答: 分散投資と収益性は二律背反の関係にある。確かに地域内で目立つビルはテロの標的となる危険性が高いが、狙われそうなテナントはなるべく避けるなどは考慮している。地震対策としては物件のPML値(地震による予想最大損失率、低いほどよい)を重視しており、ポートフォリオのPML値は約3.1%で、他REITの3.7~7.9%に比べてかなり低い。

問: 今後金利上昇が予想されるが対策は?

答: バブル潰しのための急激な金利上昇はないと見ている。景気回復に伴う金利上昇ならいずれは賃貸料にも跳ね返ってくるが、金利の上昇は敏感なのに不動産市況は遅行性があるのでその間のギャップを防がなければならない。そのため借入金の長期固定化を図っており、すでに今後数年間の支払金利はすべて固定されている。

 他のREITがとかく規模の利益を追って収益の希薄化(1投資口あたりの分配金減少)を招き勝ちであるだけに当法人の方針説明は印象に残った。

グローバル・ワン不動産投資法人のHP↓

http://www.go-reit.co.jp/

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