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2006年6月 3日 (土)

ニューシティ・レジデンス投資法人

ニューシティ・レジデンス投資法人
       (東証不動産投資証券市場:8965)

6月2日(金) 午前10時

六本木一丁目 泉ガーデンタワー7階
コンファレンスセンター

総会の後: 運用状況報告会

出席人数: 開会時点で33名(うち女性6名)

フリードリンク: ミネラルウオーター(エビアン 330ml)

発言者: 総会 1名
      報告会 1名

所要時間: 総会 27分
        報告会 約50分

お土産: Franc franc の cube potpourri
      ささやかながらREITの総会でのお土産は珍しい。

 米不動産情報大手シービー・リチャード・エリスが母体で住居系資産の運用に特化した不動産投信。REITの市況はゼロ金利解除が視野に入りつつある中で全体として意外に底堅く推移しているが、オフィス・商業施設対象の投信が高い稼働率を背景に好調を維持しているのに対し、住宅特化型は姉歯問題も反映して、どちらかといえば不振な先が多い。中でも当法人は未だに時価が上場時の公募価格を下回っている状態。

 第2期(2006年2月期)は増収増益ながら、期中の新投資口追加発行もあって1口あたり分配金は大幅減。どうも資産規模の拡大を急ぐあまり(規模1,000億円の目標を前倒し達成)、投資口価値の希薄化に対する配慮が不足しているように思われる。2006年8月期は引き続き増収増益ながら分配金はほぼ横ばい、微増の予想であったが、総会の2日前に上方修正を新聞発表したあたり多少その辺は気にしている様子。

問: 入居者専用のクレジットカードを発行し、賃料のカード払いを推進しているとのことだがキャッシュフローに影響はないか。

答: 当業種はキャッシュリッチで、6か月ごとに分配金を支払うまで余裕があり、入金が1か月遅れても問題ない。逆に入居者が賃料を支払わなくとも6か月までカード会社が保証してくれるメリットもある。

問: 借入金利上昇の影響は。

答: 長期固定金利での借入は当然現時点での変動金利より高めの金利を払うことになるので、変動金利と比べてどちらが有利か見極めるのは難しい。現状長期固定化は5割をめどに考えている。

問: 借入は本体に影響を及ぼさないようにノンリコース・ローンで行っているのか。

答: ノンリコース・ローンによる調達も行っているが、物件を担保に入れることによって経営の自由度が失われるので、投資法人の信用に基づく無担保化も進めているところだ。

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