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2006年9月 4日 (月)

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
              (東証不動産投資証券市場:8981)

9月4日(月) 午前10時

御殿山ヒルズ ホテルラフォーレ東京
地下1階 松月の間

総会の後: 運用状況に関する質疑応答

開会時点の出席人数: 20名(うち女性1名)

フリードリンク: 入場時にミネラルウオーターを手渡される
          (クリスタルガイザー 310ml)

発言者: 総会 なし
      質疑応答 5名

所要時間: 総会 11分
        質疑応答 約25分

お土産: なし

 米ゴールドマン・サックス系。初のホテル特化型REIT。上場後初総会。

 --REITはすべて半年決算なののに当法人が1年決算なのはなぜか。

 「ホテルの営業成績には季節変動がある。所有物件の賃料は固定が6割、変動(ホテル売上の10%)が4割となっているため、年1回の決算とした」

 --中間配当は行わないのか。

 「投資法人に中間配当制度はない」

 --今後の投資戦略について

 「現在6物件所有しているが、完全に分散し切れていないので外部成長は積極的に進めていく。 ただし何年後にどの程度という定量的な目標は掲げていない。あくまで収益力のある物件を選んで投資していく。オフィスや住宅に比べてホテルは流動性が低いといわれているが、最近はノンコア事業として行っていたホテル部門を売却しようとする企業(JAL、ANAなど)も多く、今年2月の上場以来8月までに70件ほどの持込案件があった」

 --金利上昇にどう対応するのか。

 「借入はすべて変動金利なので、キャップという一種のデリバティブを購入してヘッジしている。具体的には金利1.3%までは通常の変動金利、1.3~3.0%までは1.3%据置、3%以上になると1.3%プラス3.%を超える金利(3.5%なら1.3+0.5=1.8%)となる」

 --ホテルの改装費はどこが負担するのか。

 「物件によって異なる。変動賃料の物件はREIT負担、固定賃料の場合はホテル運営会社である」

 通常REITは総会の後に運用状況報告会を開く。当法人は、決算(8月末)後日が浅く、まだ数字がまとまっていないとの理由で質疑応答のみに応じたが、中間期の実績とか物件の現状だけでも説明できるはずで、これでは開示に消極的だといわれても仕方あるまい。それに今回全役員を改選した結果、今後の総会も2年ごとに同様のタイミングで開かざるを得なくなり、同じ問題がいつまでも付いて回ることになりはしないか。

 

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