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2007年9月 7日 (金)

日本プライムリアルティ投資法人

日本プライムリアルティ投資法人
 (東証不動産投資証券市場: 8955)

2007年9月5日(水) 午前10時

丸の内 パレスホテル 2階「チェリールーム」

開会時点の出席人数: 約240席の3割くらい

フリードリンク: ミネラルウォーターのペットボトルを配布
         (volvic 330ml)

総会の前: 所有物件の紹介ビデオ上映

総会の後: 約15分の休憩後同一会場で運用状況説明会

発言者: 総会 2名
     説明会 6名

所要時間: 総会 31分
      説明会 約1時間5分

お土産: なし

 東京建物系。2007年6月期は小幅ながら辛うじて4期連続の増配。

 --資産運用委託契約改定案にインセンティブ報酬3(不動産取得に対する報酬)の新設が含まれているが、利益に対してではなく、不動産の取得に報酬を払うのはおかしいのではないか。

 「現在報酬体系は固定報酬、インセンティブ報酬1(売上に対する報酬)、同2(利益に対する報酬)の3本立になっているが、他のREITと比較すれば低い水準にある。投資法人の方針として、安定した収益の確保が必要で、そのためには外部発展が重要なので、このような報酬を導入した。なおこの報酬は取得価格に含めて資産に計上、土地部分を除いて建物部分のみを長期にわたって償却し、費用に計上するので、分配金に与える影響は軽微である」

 --他のREITと比較して1口あたりの分配金が少ない。

 「流動性を増やすため上場前に1:2.5の投資口分割を実施したため、1口あたりの価格、分配金ともに小さくなっている」

 --内部成長にも努力するといっているが、すでに稼働率は100%近くに達しており、これ以上改善の余地に乏しいのではないか。

 「高稼働率を背景として今後は賃料アップも期待できる」 
 5本の議案のうち報酬に関する件だけが問題になった。分配金に
与える影響もさることながら、ひとつ間違えれば不動産バブル期に行き過ぎを助長する原因にもなりかねないだけに、投資主が懸念するのも無理からぬところであろう。

 

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