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2008年11月25日 (火)

日本リテールファンド投資法人

日本リテールファンド投資法人 
            (東証不動産投資信託証券市場: 8953)

2008年11月25日(火) 午前10時

丸の内 東京會舘11階 シルバールーム

議決権を有する投資主数: 10,691名

開会時点の出席人数: 58名(うち女性9名)

フリードリンク: 入場の際、ミネラルウオーターのペットボトル
          (Volvic 330ml)を配布

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会
        引き続き別室で株主懇談会(立食パーティー)

発言者: 総会 1名
       報告会 1名

所要時間: 総会 27分
        報告会 約1時間

お土産: 東京會舘の菓子折(ガトー)

 三菱商事系の商業施設特化型REIT。2008年8月期は積極的な物件取得で増収、営業増益となったが、金融市場の環境悪化で予定していた投資法人債が発行できなくなったこともあり、支払利息増加で経常利益、純利益とも減少。

 運用状況報告会での説明

 今期に入り4件の物件を新規に取得し、さらに1件取得予定物件があるが、これをもって外部成長は一段落とし、今後は内部成長に重点を置く(現下の厳しい状況からすれば当然の判断であろう)。

 所有物件の8月末現在鑑定額は郊外型物件について特に厳しく、半年前より低下したものの、なお全体で400億ほどの含み益がある。

 東戸塚オーロラシティの賃料に関するダイエーとの係争は当方が和解金2億500万円を支払う代わり、月額賃料を現状のまま維持することで和解が成立、郊外型物件の賃料リスクがなくなった。現在イオンから2件の賃料引き下げ要求を受けているが、どちらも商圏パワーの十分ある物件なので断り、万一撤退する場合の代替テナントも用意して交渉を続けている。また都心型ではむしろ最近一部で賃料引き上げに成功している。

 不動産金融は厳しさを増しているが、当法人は最近借入枠の拡大、新規借入先の開拓を行うことができた。

 郊外型商業施設の不振がいわれている。確かにガソリン代が急騰した5~6月ころは厳しかったが、最近ではファッション商品などが価格の高い百貨店から郊外のモールに流れており、外食を控えるため食料品も好調で、ここ2~3か月はほぼ前年同月比横ばいで推移している。当法人は特に有力な物件を所有しているので全体の4分の3が、売上増か、全国平均以下の売上減であり、平均以上に売上が減少している物件は4分の1程度である。

 町づくり3法の施行により2008年から郊外型大型商業施設の新設は激減しており、有力な物件を多数押さえている当法人にとっては有利な状況である。

 --規制緩和への対応と今後の見通しについて

 「10月初旬に初めて不動産投資法人の民事再生法申請があり、REIT全体の価格に下押し圧力が掛かったが、これをきっかけに業界再編に向けた動きが出ている。これまで消極的だった金融庁や東証などの態度にも変化が現われているので、今後次第に具体化してくるのではないか」

 株主懇談会はアルコール抜きで、カナッぺ、サンドイッチなどの軽食だったが、会場はゆったりと、落ち着いた雰囲気でよかった。

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受信: 2008年11月28日 (金) 23時09分

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