« 2009年3月 | トップページ | 2009年5月 »

2009年4月18日 (土)

東急リアル・エステート投資法人 

東急リアル・エステート投資法人 
         (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

2009年4月16日(水) 午前10時

渋谷 セルリアンタワー東急ホテル 地下2階 ボールルーム昴

議決権を有する投資主数: 7,948名

開会時点の出席人数: 65名(うち女性12名)

フリードリンク: 会場入り口でアクアセラピー ミナクアの500ml
           ペットボトルを配布

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 なし
       報告会 4名

所要時間: 総会 19分
        報告会 約1時間25分

お土産: なし(事前に送付された資産運用報告書に「より多くの
      分配金の支払と欠席される投資主の方との公平性の観点から......記念品等をお      渡しすることはできません」と明記してあるが、報告会資料とともに資産運用会社名のロゴ入りボールペン1本を配布

 不動産不況が次第にREITの決算に反映しつつあるが、当法人の2009年1月期はほぼ前期比横ばいを維持した。若干の増収減益ながら減益は前期の特殊要因(解約違約金収入)の剥落によるものとの説明。

 --東急電鉄が二子玉川駅前で大規模な再開発を行っているが、この物件を購入する予定はあるか。

 「事業主体の方でまだ売却処分するかどうかも決めていないが、当社の投資基準に合うものがあれば検討したい」

 --当法人の業界における地位はどのくらいか。

 「資産規模は12~13位、分配金利回りは低い方から5~6番めである。すなわち安全性が高く、成長が期待できるので、規模の割に評価が高いといえる」

 --最近REITのM&Aが認められるようになったということだが、今後合併やM&Aが進む可能性はあるのか。

 「REITの制度だけはできても、その後整備が進まないため事業会社ならできてREITはできないこと(たとえば投資法人債が社債のように国の年金運用対象になれないなど)が多過ぎて、REIT市場低迷の一因にもなっていた。この制度の整備が昨年のニューシティ・レジデンス投資法人の破綻後加速したし、今後も進んでいくと思う。M&Aが可能になったのもその一環であるが、それでは当法人が今後業績不振のREITを吸収合併することがあるかといえば、かなり難しい。当法人は上場REIT41銘柄の中で投資対象の所在地域、物件規模などの投資基準が最も厳しい。合併対象となる小規模REITの所有物件はほとんど当法人の基準に合わないと思われる」

 説明会では前期業績、今期予想などの目先の数字より、REITの社会経済的役割、東急REITの特徴、資産運用会社である東急REIMの運用姿勢など基本的な事項の説明が中心だったが、不動産金融のひっ迫度と物件取得のタイミング、負債マネジメント、東急グループ各社との利益相反対応策などに関する考え方は十分理解できた。

 総会では経済環境の変化に鑑み、資産運用会社に支払う資産運用報酬を今期から2年間時限的に削減するための定款変更などを可決。

Photo

| | コメント (0) | トラックバック (1)

2009年4月 4日 (土)

株式会社ベンチャーリンク

株式会社ベンチャーリンク (東証一部: 9609)

2009年3月31日(火) 午前10時

浅草ビューホテル4階 「飛翔の間」

議決権を有する株主数: 19,019名

開会時点の出席人数: 61名(会社側発表)

フリードリンク: ロビーでコーヒー、紅茶(ホット、アイス)と
          オレンジジュース       

 「この会社はつぶれるかもしれないから、せめてお茶くらいは」といいながら飲んでいる株主がいた。

事業報告: 社長(報告書朗読、スライド併用) 

総会の後: 引き続き同一会場で事業説明会

発言者: 総会 5名
      説明会 1名

所要時間: 総会 1時間36分
        説明会 25分

お土産: なし

 企業向け情報サービス業と称しているが、金融、外食、教育、ウエルネス、商品販売など、どれを取っても柱になるようなものがなく、何をやっているのか分からない会社。2008年12月期は主要顧客である中小中堅企業が不況の直撃を受け、当社の業績も急激に悪化、減収、赤字大幅拡大で、単独債務超過、連結でも債務超過寸前に追い込まれた。外食部門を役員によるMBOで分離、ウエルネス部門も譲渡し、人員大幅削減などによる固定費圧縮でで再建を目指す。

 冒頭全役員が起立、今回の「誠に不甲斐ない決算」について深くおわびし、最敬礼。

 --業績不振の原因は、当社の営業構造か、それとも世界不況か。

 「業績不振に気づいたのは、リーマンショック以前、一昨年の耐震偽装問題に端を発する建築基準法の改正である。当社顧客の4割が地方ゼネコンなど建築業であったためで、さらに昨年前半の原油価格高騰以来、これに次ぐ取引先である自動車関連業界もおかしくなった」

 --創業者で、前会長の小林氏に対する当社の貸付金が焦げついているが、何故か。

 「経営危機に陥った平成15年当時に実行した当社の第三者割当増資160億円の一部30億を引き受けるために、小林氏が銀行から20億円を借り入れ、所有している当社株式を担保として差し入れたが、その際株価が一定限度以下に下がった場合には株式を強制売却するという条件が付けられていた。その後株価が下落し、この条件に抵触しそうになったが、小林名義の株式が市場に流出すると当社の事業面にも悪影響が出るので、20年の1月から3月にかけ、自宅不動産と他社株式を担保として当社が同氏に8億円を貸し付けた。返済期限は20年8月29日であったが、担保株式処分による返済が困難になったため延滞債権として同年12月の四半期決算で回収不能見込額3億2,200万円につき貸倒引当金を計上したものである」

 事業説明会では、本年3月13日にNISパートナーズ・ファンド1号投資事業組合への第三者割当増資によって9億7,600万円を調達してとりあえず債務超過転落を回避したこと、日本振興銀行から資金支援を受けたこと、今期(09年12月期)が引き続き赤字決算とならざるを得ない(営業損失11億、経常損失、純損失各12億)ことなどが示されたが、今後の具体的な営業施策については、SBIおよび振興銀との業務提携の合意以外、具体的な内容は明らかにされなかった。

 SBIに対し特に有利な条件をもって新株予約権を発行する件につき承認を求める議案などを可決して閉会。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

« 2009年3月 | トップページ | 2009年5月 »