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2009年9月 8日 (火)

日本プライムリアルティ投資法人

日本プライムリアルティ投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8955)

2009年9月8日(火) 午前10時

有楽町 東京會舘 11階 「シルバールーム」

金城の出席状況: 連続3回目  

議決権を有する投資主数: 14,570名

開会時点の出席人数: 69名(うち女性10名)

フリードリンク: 入場時にevian 330mlを配布

総会の前: 所有物件紹介のビデオ上映

総会の後: 休憩15分の後同一会場で運用状況に関する説明会

発言者: 総会 なし
       説明会 5名

所要時間: 総会 19分
          説明会 約45分

お土産: なし

 例年のパレスホテルが建て替えに伴い一時休館中のため会場変更。2009年6月期は大阪の商業施設取得中止で解約違約金を支払い、利益半減。今期(09年12月期)は特殊要因消失で急回復予想ながら、利益は過去の水準に及ばぬ見込。

 その他前期は減損リスクのある物件2件の売却→売却損発生→穴埋めのため優良物件1件を売却して売却益計上→賃料収入減をカバーするため新規代替物件購入→借入金増加による金利負担増と完全に悪循環に陥っている。

 --経済環境の激変があったとはいえ、不動産投資のプロとして見通しを誤ったことに対する責任をどう考えるか。

 「取得時点としてはあくまで合理的な判断であったと思うが、経済の変動によって当初予定していた有力テナントに出店余力がなくなってしまった。責任は痛感し、申しわけなく思っている。
今後あらゆる手段を講じて投資主の利益を図っていくので何とぞ
ご理解を賜りたい」

 運用報酬返上または減額等の方法で責任を取る気は全くないようだ。

 説明会では今後「商業からオフィスへ」、「地方から東京へ」と投資の重点を移し、特に発足当初80:20を目標としていたオフィスと商業施設の投資比率が、現状65:35程度になっているのを是正したい旨の説明があった。
 当法人の問題点は外部成長(規模拡大)に頼り過ぎた運営にあ
る。運営目標と実績が大幅にかい離したのも、投資方針に合致した物件をじっくりと探し出す努力を怠って、手近なビルを買いあさった結果といわざるを得ない。特にスポンサー企業が不動産会社の場合、傘下REITの成績は即自社の評価に反映されることを肝に銘じて反省すべきである。

 なお説明会で配布の資料によればフォワードコミットメント案件1件あり、取得予定金額150億円に対し前期末評価額121億円、解約すれば違約金20%発生。今のところ中長期的には有望と判断して購入実行の方向らしいが、そうなれば含み損を抱え込む。今ひとつの時限爆弾か。

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