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2010年1月28日 (木)

10-01 日本リテールファンド投資法人

10-01 日本リテールファンド投資法人 
        (東証不動産投資信託証券市場: 8953)

2010年1月26日(火) 午前10時

丸の内 東京會舘12階 「ロイヤルルーム」

金城の出席状況: 連続2回目

議決権を有する投資主数: 11,070名
                  (前回比379名増)

開会時点の出席人数: 70名(前回比12名増、女性8名)

フリードリンク: 会場入り口でVolvic 330mlを配布

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会
      
発言者: 総会 3名
       報告会 10名

所要時間: 総会 42分(前回比15分増)
         報告会 約1時間30分

お土産(先渡し): 東京會舘の菓子折(プティガトー)

 REIT業界の再編が進行しつつあるが、三菱商事系商業施設特化型の当法人(JRF)も、総合型のラサール・ジャパン(LJR)を吸収合併することとなり、冒頭その概要につき説明があった。

 ラサールは総合REITとはいえ、ポートフォリオの6割が当法人の投資基準を満たす商業物件から成る。オフィス・住宅などのノンコア物件を組み入れることとなっても、商業特化型REITとしての当法人の性質が変わるとは考えていない。商業施設以外の物件は今後時期を見て売却する方向であることを確認する。簡易合併の方式により行うので、法律上存続法人の総会で合併の承認を受けることは求められていないが、規約変更の承認は必要である。

 当法人はラサールの全物件を保有し、負ののれんが発生するが、これは使用せず、繰り越すのが前提である。合併比率は、JRF:LJR=1:0.295であるが合併時に投資口の4分割を行う。

 --この際商業特化型から総合REITへ転換を図ったらどうか。商業施設以外の物件を売却する際売却損が発生する恐れはないか。

 「今後とも商業施設中心でやっていくのがベストと考える。
物件の取得価格はラサールの簿価を13~14%下回る12月1日時点の鑑定価格である。もちろんやってみないと分からないが、売却損は出ないと思う。負ののれん代もクッションとして利用できる」 

 --以前株式分割を行った企業の株価が大幅に上がったこと
があるが、当法人の投資口価格についても同様の期待が持てるか。

 「私どももそのように願っているが、投資口の流動性を上げるのもねらいのひとつだ」 

--合併後の2010年8月期は、当期純利益が2月期比が約3倍の大幅増加予想なのに1口あたり分配金があまり増えないのはなぜか。

 「利益には負ののれん代を含むが、これを分配せず、繰り越すためである」

 --商業施設の今後の見通しは?

 「2007年の改正街づくり3法で駆け込み着工した施設が昨年夏ごろまでに開業し、新規の計画は少なくなっている。
小売業の状況は相変わらず厳しいが、リーマンショック後1年を経て、昨年10月以降売上が前年同月を上回るテナントが出てきた。新規出店にも前向きになってきている。当法人の所有物件のうち90%は固定賃料であり、残り10%のうち7%が最低保証付きの変動賃料で、完全歩合は3%に過ぎないので短期的には問題ないと見ている」

 小売業の現況に関する見方は一般新聞報道などに比べて楽観的に過ぎるような印象を受けるが、果たして専門家の正しい判断か、それとも単なる希望的観測か。

 合併を機に総合REITへの転身を図るべきだとの意見に対して、あくまで数少ない商業施設特化型REITという特色を維持したいと考えるのは理解できるが、不要物件の売却がスムーズに行われるかが鍵。商業施設専業への復帰を焦って処分を急ぎ、負ののれんを食いつぶすことがないようにしてほしいものだ。

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2010年1月 6日 (水)

総会メイ問答集(2009年) 総会家金城編

総会メイ問答集(2009年) 総会家金城編

 株主総会・投資主総会でのあんなこと、こんなこと。珍問愚答に喝。名答弁にはあっぱれを。

女は長風呂(パーク24)

 --タイムズスパ・レスタ(子会社経営の温浴施設)は平日の昼間ガラガラなのに、土日の女風呂は超満員だ。

 「施設面積の65%は女性向けであり、男性用には35%しか使っていないのに、女性用が混雑している。いろいろ割引制度などを設けて平日に誘導しようとしているがうまくいかない。女性は滞留時間が長いせいもある」

最後はやっぱりスーパードライで(アサヒビール)

 --WBCの日本チーム優勝後のセレモニーの際選手がアサヒビールを使わないでシャンパンをかけたのは何故か。

 「日本ではビールかけだが、アメリカではシャンパン・ファイトを行うのが普通。実はあのとき使ったシャンパンはランソンという当社の取扱商品である。また、その後改めてスーパードライで乾杯したのはいうまでもない」

ビールは百薬の長(アサヒビール)

 --最近2年間に食道がんと大腸ポリープを患った。医者がビールはポリープを成長させるから飲むなというけれど本当か。

 「私は医者ではないから分からないが、ビールは微生物や病原菌に強く、中世にコレラやペストが流行ったときビールを飲んだ人は生き残ったといわれている。しかし医者の言うことには従ってほしい」

海外担当役員の語学力(ファンケル)

 --海外事業担当役員の語学力はどのくらいか。

 (海外事業推進部長)
 「英語の読解力、会話力はあると思っている。中国語は北京語、広東語を勉強中だが、まだまだの段階。来年の総会ではぜひ中国語であいさつできるようにしたい」

 (議長)
 「大勢の前で公言した以上ぜひ実現してほしい」

歌舞伎町のマンションにその筋の人?(東急コミュニティー)

 --自分の住んでいるマンションは新宿歌舞伎町の近辺で、当社の管理だが、防災センターの担当者が4代続けて無愛想で、あいさつもしない。特に現任者は、黒の背広にルイビトンのバッグを持っており、場所がらまるでその筋の人のようだ。どうしてもサービス業の職員には見えない。社員教育はどうなっているのか。
今日は管理組合のメンバーから文句をいうようにといわれてきた。

 「従業員には平素から十分な教育を施しているが、今後は一層徹底し、お客さまに不快感を与えないよう注意する。申し訳ない」

 蓮舫するは流行語(ひらまつ)

 --切手代を節約するためわざわざ新橋まで買いに行くそうだが、名刺、封筒などその他の経費についてはどうか。

 「封筒、コピー用紙などの事務用品から調理器具に至るまですべてゼロベースで仕入れを見直し、安いところから購入するようにした。当社は蓮舫議員だ」

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2010年1月 2日 (土)

総会メイ問答集(2008年) 総会家金城編

総会メイ問答集(2008年) 総会家金城編

 金城が出席した株主総会・投資主総会から独断と偏見で選んだメイ問答

金券屋に優待券が並ぶのは名誉か(コロワイド)

 --株主優待券が金券屋やオークションに流れるのを防ぐ方法はないか。インターネットに当社の株主優待は手厚すぎて収益を圧迫しているという意見が出ているが、どう思うか。

 「金券屋の親父から株主優待券がここに出ているのは名誉と思えといわれてからあまり気にならなくなった」

人の命は限りがあって(サンリオ)

 --社長はもう81歳............。

 「80です」

 --お元気だけれど人生は有限..........。

 「そんな縁起の悪いこといわないでよ。新聞記者や銀行の重役はいつも辞めたらどうかというけれど」

 --それでは死ぬまで現役ですか。

 「そんなこと分かりません。とにかく頑張ります。最近同級生と集まったがみんな腕にシミがあるんですね。僕は全然ないんだ。なんなら触ってもいいよ」

やっぱり社長さん美人ネ(ドクターシーラボ)

 --株主である母の代理で出席した。行きたくないといったら社長さん(女性)が美人だからぜひ出ろといわれた。確かにおきれいです。男性の株主が多いはずだと思った。

 「おほめのお言葉ありがとうございます」

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2010年1月 1日 (金)

総会メイ問答集(2007年) 総会家金城編

総会メイ問答集(2007年) 総会家金城編

 金城が出席した株主総会・投資主総会から独断と偏見で選んだ
メイ問答

投資家の自己責任って知ってる?(東急リアルエステート)

 --証券会社に儲かるからと勧められて買ったけれど、持っていた方がよいのか、それとも売った方がよいのか。分配金は出すのか、出さないのか。出さないなら売ってしまう。

 「2007年7月期の分配金はすでに1口あたり14,000円という予想を公表している。今後とも極力分配金を増やすよう努力するが、最終的な判断は投資家個人で行ってほしい」

社長さん美人ネ(ドクターシーラボ)

 --社長(女性)はお美しいが自社製品を使っているのか。自社のCMに出る気はないのか。

 「自社製品はもちろん試作の段階から使っている。CMに出演する考えはないが、IR活動などには積極的に出ていくつもり」

株売らないで(サンリオ)

 --株価が低いのが不満である。

 「私も不満だ。売るから下がってしまうので、皆さんどうか値が上がっても売らないでください。必要なら少しは売っても全部は売らないように」

買って、売って、また買って(東急コミュニティ)

 --昨年自分のマンションで上の階からの水漏れ事故があった。
管理人は上下の家のどちらかに加担すると不公平になるといって相手にしてくれない。昨年の総会で苦情を申し立てるつもりで当社の株を買ったが,値上がりしたので売ってしまった。その後、株主優待が有利であることを知ってまた買い直し、今回初めて総会に出席した次第である。

 「こうした問題で管理会社が公平に判断するのは難しく、基本的には居住者同士で話し合っていただきたいが、被害者の立場で話を進める必要はあろうかと思う」

JALと一緒は迷惑(高千穂交易)

 JALと同日、同じホテルで総会。JALの各組合が会場外でビラ配りなどを行い、あたり一帯は騒然とした雰囲気。
 
 --総会をJALと同時にやらないようにしてほしい。

 「昨年も同日であった。今年は開催日を繰り上げたのに、何故か先方さんも繰り上げたのでまた同じ日になってしまった」

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