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2010年1月28日 (木)

10-01 日本リテールファンド投資法人

10-01 日本リテールファンド投資法人 
        (東証不動産投資信託証券市場: 8953)

2010年1月26日(火) 午前10時

丸の内 東京會舘12階 「ロイヤルルーム」

金城の出席状況: 連続2回目

議決権を有する投資主数: 11,070名
                  (前回比379名増)

開会時点の出席人数: 70名(前回比12名増、女性8名)

フリードリンク: 会場入り口でVolvic 330mlを配布

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会
      
発言者: 総会 3名
       報告会 10名

所要時間: 総会 42分(前回比15分増)
         報告会 約1時間30分

お土産(先渡し): 東京會舘の菓子折(プティガトー)

 REIT業界の再編が進行しつつあるが、三菱商事系商業施設特化型の当法人(JRF)も、総合型のラサール・ジャパン(LJR)を吸収合併することとなり、冒頭その概要につき説明があった。

 ラサールは総合REITとはいえ、ポートフォリオの6割が当法人の投資基準を満たす商業物件から成る。オフィス・住宅などのノンコア物件を組み入れることとなっても、商業特化型REITとしての当法人の性質が変わるとは考えていない。商業施設以外の物件は今後時期を見て売却する方向であることを確認する。簡易合併の方式により行うので、法律上存続法人の総会で合併の承認を受けることは求められていないが、規約変更の承認は必要である。

 当法人はラサールの全物件を保有し、負ののれんが発生するが、これは使用せず、繰り越すのが前提である。合併比率は、JRF:LJR=1:0.295であるが合併時に投資口の4分割を行う。

 --この際商業特化型から総合REITへ転換を図ったらどうか。商業施設以外の物件を売却する際売却損が発生する恐れはないか。

 「今後とも商業施設中心でやっていくのがベストと考える。
物件の取得価格はラサールの簿価を13~14%下回る12月1日時点の鑑定価格である。もちろんやってみないと分からないが、売却損は出ないと思う。負ののれん代もクッションとして利用できる」 

 --以前株式分割を行った企業の株価が大幅に上がったこと
があるが、当法人の投資口価格についても同様の期待が持てるか。

 「私どももそのように願っているが、投資口の流動性を上げるのもねらいのひとつだ」 

--合併後の2010年8月期は、当期純利益が2月期比が約3倍の大幅増加予想なのに1口あたり分配金があまり増えないのはなぜか。

 「利益には負ののれん代を含むが、これを分配せず、繰り越すためである」

 --商業施設の今後の見通しは?

 「2007年の改正街づくり3法で駆け込み着工した施設が昨年夏ごろまでに開業し、新規の計画は少なくなっている。
小売業の状況は相変わらず厳しいが、リーマンショック後1年を経て、昨年10月以降売上が前年同月を上回るテナントが出てきた。新規出店にも前向きになってきている。当法人の所有物件のうち90%は固定賃料であり、残り10%のうち7%が最低保証付きの変動賃料で、完全歩合は3%に過ぎないので短期的には問題ないと見ている」

 小売業の現況に関する見方は一般新聞報道などに比べて楽観的に過ぎるような印象を受けるが、果たして専門家の正しい判断か、それとも単なる希望的観測か。

 合併を機に総合REITへの転身を図るべきだとの意見に対して、あくまで数少ない商業施設特化型REITという特色を維持したいと考えるのは理解できるが、不要物件の売却がスムーズに行われるかが鍵。商業施設専業への復帰を焦って処分を急ぎ、負ののれんを食いつぶすことがないようにしてほしいものだ。

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