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2011年4月 9日 (土)

11-12 森ヒルズリート投資法人

11-12 森ヒルズリート投資法人 
          (東証不動産投資信託市場: 3234)

第4回総会

2011年4月8日(金曜)午前10時

六本木ヒルズ森タワー 49階
「六本木アカデミーヒルズ49 タワーホール」 

金城の出席状況: 連続3回目

議決権を有する投資主数: 11,221名(前回比+3,641名)

開会時点の出席人数: 93名(前回比+17名 うち女性21名)

フリードリンク: 休憩時間にKIRIN生茶500mlを配布

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 4名(前回比+4名)
     報告会 6名(前回比+5名)

所要時間: 総会 37分(前回比+20分)
      報告会 約1時間15分

お土産: なし(受付時に配布した入館証で同一フロアの会員制
     クラブに入室可)

 2011年1月期は増収増益で今期(11年7月期)も増益予想。前総会時点の見通しでは10年1月期が業績の底となるとのことであったが、実際は10年7月期も減益で、回復が半年ずれ込んだ格好。

 --資産運用会社に対する報酬の算定基準に関する定款の条項を変更する議案が提出されているが、この結果報酬の額はどうなるのか。

 「その時々の状況によって異なるが、現時点では1期1,300万円の減額で、その結果1口あたり分配金は50円増となる」

 --執行役員1名の辞任に対し、他の役員も一時辞任を申し出、2名の選任を諮るのはなぜか。

 「役員の任期は2年である。今回自分(議長)が選任1年半で辞任を申し出たが、そのままにしておくと半年後にもう一人の役員の任期が来て、再度投資主総会を開かなければならなくなる。
総会開催にはそれなりの費用もかかるので、今回2名の役員を同時に選んでいただき、任期をそろえるものである」

 --10年7月期の急激な分配金減少は大型増資によって投資口1口あたりの利益が希薄化したためではないか。

 「当時はリーマンショック後の不動産価格下落で期末鑑定評価額ベースのLTV(有利子負債の総資産に対する比率)が大幅に上昇した。その結果、銀行からの借入コストが高くなって金利負担が増加し、分配金が減るのを防ぐために増資を行ったものである」

 --スポンサー森ビルとの利益相反関係は?

 「利害関係者から鑑定評価額以上で物件を購入してはいけないことになっている。最近の同社との取引価格もすべて取得が鑑定額以下、売却は鑑定額以上となっている」

 --賃料は今後上がっていくとみているのか。震災後の状況はどうか。

 「震災前に不動産市況は底を打ったという体感があったが、震災の影響はまだ分からない。短期的には経済環境が悪くなるかもしれないが、リーマンショック後調整が進んでいるので、当時のようなことはないと考えている。今一時的に海外に避難している外国人入居者はいるが、解約通知があったのは1件だけだ。免震性、耐震性に優れ、計画停電の対象外ともいわれている都心3区に大部分が所在する当法人所有物件の賃料が大きく崩れるとは思わない」

 当REITとスポンサー企業森ビルの間柄は、他REITの例と比較しても特に緊密な印象があるが、森ビルが非上場なだけに両者の関係には今後とも十分注意する必要があろう。

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