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2011年4月16日 (土)

11-13 東急リアル・エステート投資法人

11-13 東急リアル・エステート投資法人 
         (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第5回総会

2011年4月14日(木曜) 午前10時

渋谷 セルリアンタワー東急ホテル 地下2階 ボールルーム昴

金城の出席状況: 連続3回目

議決権を有する投資主数: 8,683名(前回比+735名)

開会時点の出席人数: 64名(前回比△1名 うち女性13名)

フリードリンク: 場内でエビアン500mlペットボトルを配布

地震関係: 開会の前に、会場のホテルは新耐震基準に基づいて
      設計・施工されているので安全である旨説明

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 なし(前回比増減なし)
     報告会 9名(前回比+5名)

所要時間:   総会 18分(前回比△1分)
        報告会 約1時間55分

お土産: なし(資産運用報告書に総会では「記念品等をお渡し
     できません」と明記してあるが、報告会資料とともに
     資産運用会社名のロゴ入りボールペン1本を配布)

 2011年1月期は減益。キャピタルゲインを計上した10年1月期を除いて、このところ減益続きだが、今期(10年7月期)は久々に増益の予想を公表済み。

 --当法人は日銀によるJ-REIT買入の対象になっているのか。

 「日銀は対象銘柄名を公表していないが、R&I等の格付けからみて当法人は当然対象になっているものと考えている」

 --日銀がREITの買い入れを行っているのに価格が上がらない。

 「目先はそのとおりだが、日銀の買い入れ発表があってからのFEIT指数は上昇している。日銀が買っているから外人や地銀などの投資家が安心して買うというアナウンスメント効果も大きい」 

 --日本政策投資銀行からの借り入れは民間銀行の融資に比べて有利か。

 「金利はほぼ同じだが、期間が長い。他の多くのREITは半年ごとの分割返済を求められているのに対し、当法人は財務内容の良さと銀行側との緊密な意見交換の結果、期限一括返済を認められており、他法人より有利である」

 --投資対象物件を首都圏に特化しているが、この地域で地震が発生した場合のリスクが大きいと思われる。大阪、名古屋へと移転するテナントも出てきているのではないか。

 「耐震性の高い物件のみに投資することで生き残っていけると考えている。首都圏の地震リスクは取っても、地方経済のダウンサイジングのリスクは取っていないともいえる。当社のテナントから特に移転の話は聞いていない。外資系企業で地方にサテライト的なオフィスを設ける動きはあるが、地震より放射能のリスクを問題にしており、継続的な動きになるかどうかは疑問だ。また全国展開しているREITでも地方物件の割合は11%程度である」

 --建設してから年数の経った物件は売却する方針とのことだが、築後何年くらいがめどか。

 「一般的にいって30年を超えると基幹設備更新のタイミングになるので厳しい。もちろん築後40年でも前のオーナーがかなり大規模なイノベーションを行っていたりするために問題がない物件もある」

 --投資口の買入消却はできないのか。またキャピタルゲインを得ると一時的に分配金が急増するが、これを内部留保にして支払いを平準化することはできないか。

 「いずれも法人税を支払わなくてよい見返りとして課された制約である。海外のREITなら可能な場合もあるが、J-REITでは認められていない。監督官庁に許可するよう要請しているが、ハードルは高い」

 --東京都心5区と東急沿線を主な投資対象地域にするといいながら秋葉原のビルを取得したのはなぜか。東急リートのブランドイメージを傷つけるものだ。

 「秋葉原は千代田区である」

 --所有物件には地震保険を掛けているか。

 「ほぼ付けていない。地震保険は保険料が高く、免責金額も大きい」

 従来当REITのスポンサーは東急電鉄、東急不動産の2社であったが、東急不動産が単独で新REITを立ち上げるため、東急電鉄にスポンサーを一本化することになり、本総会で所要の定款変更を可決した。

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