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2011年9月 6日 (火)

11-36 日本プライムリアルティ投資法人

11-36 日本プライムリアルティ投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8955)

第8回総会

2011年9月6日(火曜) 午前10時

有楽町 東京會舘 11階 「シルバールーム」

金城の出席状況: 連続4回目  

議決権を有する投資主数: 14,576名(前回比 +6名)

開会時点の出席人数: 71名(前回比 +2名、うち女性19名)

フリードリンク: 入場時にevian 330mlを配布

総会の前: PRビデオ上映

地震関係: ポートフォリオの直接の被害は軽微
      一部のビルで壁のクラック等を補修
      復旧費用として特別損失6,400万円計上
      (1口あたり分配金90円に相当)

総会の後: 休憩15分の後同一会場で運用状況に関する説明会

発言者:    総会 3名(前回比 +3名)
        説明会 4名(前回比 △1名)

所要時間:   総会 29分(前回比 +10分)
        説明会 約50分

お土産:    なし

 2011年6月期の成績はほぼ横ばいの微減益で、震災関連の特損がなかったら逆に微増益だった計算。今期(11年12月期)は増益予想公表済み。12年6月期は数字未公表ながらさらに増益予定とのことで、10年12月期を底に回復基調であると強調していた。

 --小型のビルが多く、保有物件の数も多過ぎるのではないか。

 「オフィスビルについては一定の基準を設けて、小型のものは買っていない。小型の物件は繁華性の高い商業施設のみで、これらは稼働率が高く、結果として収益に貢献している。ただ小物件が多いとマネジメントに手が掛かるので、むやみに増やす考えはない」

 --東急リートから購入したJPR原宿ビルの賃料見通しは?

 「東急は売却損を計上して処分したが、リーマンショック後の鑑定価格ベースで購入でき、いい買い物だったと思う。アパレル系、デザイン系のテナントが多く、景気への感応度が高い」

 --古い物件の所有が多く、地震に弱いのではないかという印象を受ける。新耐震基準をクリアする新しいビルと入れ替える考えはないか。

 「所有物件の地震PML値は3.5%である。Jリート全体の平均が7~8%程度なので、当法人の物件は地震に強いといえる」

 --物件の入れ替えは考えているのか。

 「今具体的に売却を検討してる物件はないが、売ってくれないかという話はいくつか来ている。ポートフォリオのためになるようなら売却も考える」

 --リートが自ら不動産を作り上げるということはあるのか?

 「端的にいえば、ディベロッパーのように自ら不動産を開発することができないわけではないが、リートはあくまでミドルリスク、ミドルリターンを目標とすべきで、我々は基本的に大きな開発リスクは取らない方針である」

 比較的内容をよく理解した質問が多く、回答も丁寧でよい総会、説明会であったと思う。

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