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2011年12月13日 (火)

11-43 日本リテールファンド投資法人 

11-43 日本リテールファンド投資法人 
        (東証不動産投資信託証券市場: 8953)

第8回総会

2011年12月13日(火) 午前10時

丸の内 東京會舘11階 「シルバールーム」

金城の出席状況: 連続3回目

議決権を有する投資主数: 18,541名
                  (前回比+7,471名)

開会時点の出席人数: 座席数約200の5割くらい

フリードリンク: 会場入り口でVolvic 330mlを配布

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会
      
発言者: 総会 8名(前回比+5名)
     報告会 6名(前回比△4名)

所要時間: 総会 41分(前回比△1分)
      報告会 約55分

お土産: 東京會舘の菓子折(プティガトー)

 2011年8月期は減益で、分配金は上場以来の最低レベルだが、12年2月期、8月期は連続増益予想を公表済み。状況報告会では前々期の特殊要因(物件売却益)が無くなったのが前期の減益理由とのみ説明し、創立以来比較的安定した業績を上げていることを強調していた。

 --定款の「国内において募集される投資口に関する条項」を変更する議案が上程されているがどういうことか。

 「関連法案の改正に伴うもので、増資の都度発行する投資口総額の50%以上を国内で募集する必要があったのが、累積で50%以上であればよいことになったのに対応した」

 --50%のしばりは募集の際だけか。

 「そのとおりである。その後市場で外国人に50%以上まで買われても問題はない。航空業界のような外人持株比率の制限はない」 

 --規約改正のメリット、デメリットは?

 「規制が緩和されたため自由度が増し、金融情勢に応じた柔軟な対応が可能になる」 

 --海外市場に上場する可能性は?

 「現状具体的に検討はしていない。メリットはあっても上場維持のコストを勘案すれば特に必要ない。東証のみの上場でも外国法人の所有口数比率は36%程度ある」

 --同じく定款を排出権に投資することができるように変更する議案が提出されているが、REITが排出権に投資することには違和感を感じる。

 「地球温暖化対策として事業所別の排出権規制が強化されつつあり、将来ショッピングセンターなどで、条件をクリアするためには排出権を購入する必要が生じるかもしれないと考えたものである」 

 --新任役員候補者が当法人の投資口を持っていない。もともと保有していないのか。就任を控えて処分したのか。

 「インサイダー情報を利用しうる者は投資口の所有は控えるのが妥当と考え、内規で所有を禁止し、毎年取締役会で確認している。過去の所有歴については個人のプライバシーの問題なので答えられない」

 --監査法人に対する報酬の上限を決算期ごとに2,000万円としているが、法律の規定によるものか。

 「法的な規制はない。個別に業務の質を勘案して決定している。ちなみに前8月期の支払額は1,650万円であった」

 --今後も大型SC中心に投資していくものと思うが、都市型、郊外型の割合についてはどう考えているか。

 「都市型の方がCAPレートが低いので、最近の増資資金で
購入した物件は郊外型の方が多い。以前はイトーヨーカ堂、イオンなどとのマスター契約が多かったが、最近は各テナントとの直接契約に変えている」

 --物件を売却した際の損益が分配金に与える影響は?

 「REITは利益の90%以上を分配しないと課税されるので、売却益は原則として全額分配する。逆に売却損が出たら分配金が減ることになるが、当法人はラサール・ジャパンと合併した際の負ののれん代がまだ69億あるので、その範囲内では減配しないですむ」

 --テナント東急ハンズとの間で賃料に関する訴訟になっているそうだが、どんな状況か。今後も同様な訴訟問題が発生する可能性は?

 「相手から起こされた訴訟であるが、現在進行中の案件について詳しく申し上げるわけにはいかない。先のことについては断言できないが、創立後10年間で訴訟は本件のほかに購入物件についていた訴訟を引き継いだのと2件だけである。

 --日銀によるREIT購入のテコ入れ策は効果があったか。

 「一昨年10月に500億で基金創設、東日本大震災の後に1,000億に増枠、現在は1,100億で、すでにその6割が発動されている。どの銘柄を買ったかは公表されないが、購入金額はその日のうちに発表される。個人的な認識としては力強い効果があり、特に地銀や海外投資家などに安心感を与えたと思う」

 --資産運用会社、三菱商事・ユービーエス・リアルティーに対する報酬は。

 「物件取得価格の0.8%と資産総額の0.6%である。資産売却額に対する報酬はない」

 REITの総会としては珍しく活発な質疑応答があり、質問には一部初歩的なものもあったが、おおむね充実した内容であったと思う。

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