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2013年4月14日 (日)

13-10 東急リアル・エステート投資法人

13-10 東急リアル・エステート投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第6回総会

2013年4月12日(金曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアン東急ホテル
(地下2階 ボールルーム昴)

最寄駅からの道案内:  なし

金城の出席状況: 連続4回目
         
議決権を有する投資主数: 9,674名(前回比+991名)

開会時点の出席人数: 63名(前回比△1名 うち女性8名)

フリードリンク: 会場入り口でevian500mlペットボトルを配布 

総会の後: 休憩約25分の間にPRビデオを上映し、
      その後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 3名(前回比+3名)
     報告会 5名(前回比△4名)

所要時間: 総会  36分(前回比+18分)
      報告会 約1時間50分

お土産(報告会資料に同封): ロゴ入りボールペン
               絵葉書(渋谷の風景)

 東京都心5区と東急沿線中心に投資しているが、このところ業績は低調で、2013年1月期まで3期連続1口当たり分配金減額。状況報告会では前期を底に上昇基調と説明、今期に入ってこれまでの投資対象区域からやや外れる埼玉県蕨市の物件取得で業績予想の上方修正を行ったと説明したが、詳細は質疑応答で。 

 --資産運用会社に支払う報酬のうち投資口価格に連動する部分(インセンティブ報酬)というのは初めて聞いた。

 「日本では多分当法人だけだが、海外では例がある」

 --委託報酬の時限的削減の方式を変更する議案が提出されているが、報酬支払額はどう変わるのか。

 「前期実績で計算すると減額幅は2,400万円から4,300万円に上積みとなる」

 --議長は投資法人の執行役員と運用会社の社長を兼ねているが、二重に報酬を受け取っているのではないか。

 「金融庁の承認を得て兼職しているが、投資法人の報酬は辞退している」

 --議長は当法人の投資口を所有していない。なぜか。

 「投資法人の内部規定で禁止されている。不動産投信の投資口がインサイダー取引の枠内に入っていないからである」

 --これまでの運用対象地域から外れた蕨市にあるO電気工業のシステムセンター(底地)を購入した上、同社に固定賃料、中途解約不可の条件で20年間も賃貸することにしたが、もしインフレになったらどうする。

 「エリア外ではあるが、みずほ信託の仲介による相対取引で、価格が魅力的であった。周囲は住宅地であり、出口で売却する場合は更地にした上、マンション用地として確実に売却可能である。
インフレになっても固定資産税の上昇分については賃料に転嫁する契約になっている」

 --途中でO社が賃料を支払えなくなったらどうするのか。

 「土地の明け渡しを求め、残存期間の賃料を請求することになる」

 報告会における当法人の運用状況以外の説明をいくつか。

 貯蓄から投資へといわれているが、預金しかしたことのない人がいきなり株の信用取引などできないので、まず第一歩としてはREITを選んでもらいたい。

 REITは高齢者の年金を補完する役割だけでなく、住宅購入を目指す若い人が頭金を作るのにも適している。インフレになって不動産価格が上がればREITも上がるからだ。
 個人の投資口保有比率が低いといわれているが、当法人の場合投資信託を含む実質個人保有投資口比率は40%を超えている。

 年金の保有比率が低いが、大きな資金が入ってくるにはもっと規模が必要だ。

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