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2013年10月26日 (土)

13-40 アドバンス・レジデンス投資法人

13-40 アドバンス・レジデンス投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 3269)

第2回総会

2013年10月25日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 サピアタワー
ステーションコンファレンス東京 6階 602

最寄駅からの道案内: 大手町駅B7出口に案内係

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する投資主数: 23,413名

開会時点の出席人数: 88名(うち女性12名)

フリードリンク: 会場入り口でフロム アクア500ml配布 

総会の後:休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会6名
     報告会6名

所要時間: 総会 38分
      報告会 約55分

お土産(先渡し): ロゴ入りボールペン 1本

 伊藤忠商事が主要スポンサーの住宅系REIT。2013年7月期は物件追加取得により増益。公募増資による口数増加で1口あたり利益の希薄化はあったが増配。 

 --投信法改正に伴い投資主との合意により投資口を有償で取得することが可能となる規定を新設する規約変更の議案が提出されているが、これは株式会社の自己株式取得と同じことか。

 「そのとおりである」

 --資産運用会社に対する報酬のうち総資産額に対する報酬の割合を引き下げ、利益に比例する報酬を新設したのはなぜか。

 「資産規模より1口あたり純利益に連動する体系の方が適当だから。なお過去の実績では両者の差はほとんどない」

 --合併報酬が新設される理由は?

 「日本レジデンシャルと合併した際、合併に係る業務で10億程度の費用が発生し、資産運用会社の持ち出しになったから。なお資産評価額の0.5%という規定はあくまで上限であり、その範囲内で実際に掛かった額を支払うということにである」

 --伊藤忠グループの企業が当法人の投資口を売却したそうだが..........。

 「伊藤忠都市開発という会社が10月に4,500口売却したが、物件開発等における伊藤忠商事のサポート体制には変化がない」

 --伊藤忠商事のデベロッパーとしての地位は?

 「野村不動産や三井建設などの専門デベロッパーには見劣りするかもしれないが、総合商社間の比較では秀でているものと判断している」

 --分配金の目標を1口あたり4,500円としている理由は?これでは分配準備積立金の投資主への還元に時間が掛かりすぎる。

 「合併の際分配金の目標は4.500~5.000円と説明しているからだが、この水準にはここ1~2年の間に到達できると考えている。
その後の剰余金の活用方法についてはその時点で考えたい」

 --消費税の引き上げで物件購入にも当然影響があると思うが、増税前に購入してしまおうという考えはあるのか。

 「消費税引き上げでNOIが低下するのは否めないが、無理な外部成長を行うつもりはない。期待できる利回り水準の物件のみを購入する方針である。今年になって不動産市況の好転が住宅物件にも及び、分譲マンションの売れ行き好調が伝えられている。
賃貸物件については特にリーマン・ショック以後の開発の遅れから品薄の状態が続いているが、我々はあくまで簿価のNOI目標は変えず無理な購入はしない方針である」

 運用状況報告会では、当法人はJ-REITで最も分散されたポートフォリオを持つとして、物件数、賃貸可能戸数J-REITNo.1、資産規模、含み益は住宅系REITNo.1などとの説明があった。
J-REITは税務上の理由で当期利益のほぼ全額を投資主に分配するため、内部留保はほとんどないのが普通だが、当法人は日本レジデンシャルとの合併時に負ののれんを分配準備積立金として積み立てたため、これを活用して分配金の安定を維持しているのが強み。しかし利益0でも60年間毎期4,500円の分配が可能といわれると、質問にもあったように特に被合併法人の旧投資主にとっては、あまりにも還元に時間が掛かりすぎるとして心穏やかならざるものがあるようだ。

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2013年10月16日 (水)

13-39 株式会社稲葉製作所 (東証一部: 3421)

13-39 株式会社稲葉製作所 (東証一部: 3421)

第66回定時総会

2013年10月16日(水曜) 午前10時

大田区池上 大田区立池上会館 2階集会室

最寄駅からの道案内: 池上駅改札口に案内係配置

金城の出席状況: 6年連続7回目

議決権を有する株主数: 19,535名(前年比+1,332名)

開会時点の出席人数: 33名(うち女性2名)

フリードリンク: 会場入り口の給湯器が故障で作動せず
        
総会の前: 製品のCM上映       
      新製品(普及タイプのスタンダードチェアYera)
      の実物見本展示

事業報告: 社長(報告書朗読、スライド併用)

質疑応答: 文書によるもの 2件(前年比△5件)
      会場での発言者 3名(前年比△3名)

所要時間: 47分(前年比△28分)

お土産: なし(今年からとりやめる旨招集通知に明記)

 オフィス家具・物置大手。2013年7月期は震災復興特需もあって2年連続の増収増益。期末配当を増額。今期(14年7月期)は中間配当から増額する意向を表明。

 --警視庁OBを雇用したことがあるか。

 「ない」

 --大和配送センターを藤沢に移転するそうだが...........。

 「旧大和工場跡地を配送センターとして利用してきたが、周辺の道路が狭いため工場ならともかく、物流拠点としては使い勝手が悪い。今回藤沢に適当な土地が見つかったので移転し、跡地は年内に売却する予定」

 --今後の太陽光発電事業の計画は?

 「東京本社での発電が好調だったので、富岡の遊休地でも今年の3月から稼働を開始した。月平均1,000万円弱、年1億超の売上が期待できるが、将来買上価格が下がることも考えられるので、その際は自家消費ができるように今後は自社工場で使用できる場所以外での設置は考えていない」

 ーーN証券から当社は配当以外のプレゼントが多いと聞いたので株を買ったが、総会に来てみたらお土産が廃止されていた。その分は配当を増やしてくれるのか。

 「お土産より配当を増やしてほしいという株主が多いので今回増配し、東証上場企業平均並みだった利回りが平均以上になった。
株主優待も事務費が掛かるのでこれからはなるべく配当を増やしていきたい。とりあえず次回から100株以上300株未満の株主の優待を減らし、300株以上1,000未満の株主については増額することにした」

 文書による質問はおさわがせ男Hが提出したものらしいが、昨年大暴れした本人は登場せず。

 お土産廃止と台風のダブルパンチで、出席者激減。

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2013年10月 6日 (日)

13-38 株式会社アイスタイル (東証一部: 3660)

13-38 株式会社アイスタイル (東証一部: 3660)

第14回定時総会

2013年9月26日(木曜) 午前10時

港区赤坂 TKP赤坂ツインタワー
カンファレンスセンターホール8A

最寄駅からの道案内: 要所に案内係を配置
                 (溜池山王駅12番出口)

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する株主数: 4,065名

開会時点の出席人数: 34名(うち女性5名)

フリードリンク: 会場入り口でペットボトル配布
         (金城の華純天然のアルカリイオン水500ml) 

事業報告: スライド、ナレーション使用
      (対処すべき課題のみ報告書朗読)

総会の後: 休憩約10分の後同一会場で事業説明会

発言者: 総会 1名
     説明会 4名

所要時間: 総会 26分
      説明会 約1時間5分

お土産: なし 

 化粧品情報サイト「アットコスメ」を運営。2013年6月期は増収増益だが無配継続。

 --従業員に対するストックオプションの行使価格を現在の大きく下がった株価で決めるのは既存株主の利益を阻害するものではないか。

 「将来株価を上げていくという中長期的コミットメントのために現在の価格で発行させてほしい」

 --海外展開が利益圧迫要因になっているのではないか。

 「海外進出予定先は中国(上海)、香港、シンガポール、インドネシアなどだが、ネット事業以外の展開も考えているのでコストが掛かっている」

 説明会の概要

 当社は15年前に立ち上げた日本最大の美容系サイトを運営しており、20~30歳代女性の3人にひとりが利用している。店舗事業は2007年3月にスタートし、新宿、上野、渋谷、池袋、銀座に店がある。そのほかEコマース事業、エステサロン紹介サイトの運営などを行っている。今期(14年6月期)も国内事業は増収増益予定だが、海外を含めると増収減益の見込み。しかし海外事業は中長期的に必要。16年6月期には売上100億で、営業利益15億を目標としており、利益倍増の強気な計画。

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13-37 株式会社物語コーポレーション 

13-37 株式会社物語コーポレーション 
                 (東証一部: 3097)

第44期定時総会

2013年9月25日(水曜) 午前10時

愛知県豊橋市花田町西宿
ホテルアソシア豊橋 5階 「ザ ボールルーム」

最寄駅からの道案内: 各改札口に案内係を配置(豊橋駅)
           会場は駅ビル内のホテル 

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する株主数: 5,665名

開会時点の出席人数: 座席数約400の7割くらい

フリードリンク: 控室でコーヒー、紅茶、緑茶、冷水 
         総会後の休憩時間にサンドイッチと
         オレンジジュース

事業報告: 会長(報告書朗読)

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で株主様報告会

発言者: 総会 8名
     報告会 8名

所要時間: 総会 2時間4分
      説明会 約1時間半

お土産(先渡し): げん屋 贅沢ふりかけ
          ほんのり柚子、香り松茸 

 焼肉、ラーメン、お好み焼などの各業態を展開する外食企業。
2013年6月期は8期連続の増収増益。配当も増額。 

 --財務内容がいいのに借金をしているのは疑問だ。

 「確かに前期末の手持ち現金で借入金を全額返済し、無借金になることは可能であるが、2桁成長のため新規出店にウエートを置いており、1店舗1億円以上掛かる大型店舗を運営しているので、スムーズな出店のためにはまず設備資金の借入が必要だ。食材その他の資金繰りもある。なお、現在使用していないコミットメントライン10億の枠も設定するなど、二重三重の財務の安定性を求めている」

 --中国出店の現状は? 

 「昨年上海に190席の火鍋食べ放題の店「鍋源」を出して、順調に推移しており、今週の土曜日に2号店をオープンする」

 --中国進出を大々的に宣伝しているのに、事業報告の店舗の地域分布表には国内店しか載っていないのは何故か。

 「上海店は当社の孫会社にあたるため掲載できない」

 --焼肉部門のうち焼肉きんぐは食べ放題の店なので年寄りは入りづらい。

 「焼肉きんぐは伸び盛りの業態で、積極的に資金を投入している。食べ放題専門の顔をしているが、実は単品も用意している。しかし95%の客が食べ放題を選択している」

 --丸源ラーメンの盛岡冷麺は始まる時期が遅く、終わるのが早い。

 「今年は少し早く終わり過ぎたかなと考えている。来年は考慮する」

 --女性の登用をどう考えるか。

 「当社では、現状女性は従業員の20%、役職者の10%で、はっきりいって登用は遅れている。外食産業にとって女性の感覚は必要なので、今後女性店長は増やしていきたい」

 --消費税引き上げの影響は?

 「消費が冷え込み、外食産業が収縮してしまうのではないかと戦々恐々としている。税金の表示は外税方式とするつもりだ」

 --パート、アルバイトには賞与を出しているのか。
 「以前は出していたが、現在は出していない。応募者が賞与を
考慮せず、時給だけを判断基準にして勤務先を決める傾向にあるためだ」

 冒頭全役員が起立、最敬礼して、大阪府門真市の店舗で高校生のアルバイトが冷蔵庫内でソーセージをくわえた写真を撮って、ツイッターに掲載した問題を陳謝。 

 議長は「事業報告は重要だから一言一句報告書どおりに読み上げると」断って朗読したが、これに対して、「読み方がとつとつとしている。自分の言葉ではないのではないか」と苦言を呈する株主がいた。

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