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2013年10月26日 (土)

13-40 アドバンス・レジデンス投資法人

13-40 アドバンス・レジデンス投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 3269)

第2回総会

2013年10月25日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 サピアタワー
ステーションコンファレンス東京 6階 602

最寄駅からの道案内: 大手町駅B7出口に案内係

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する投資主数: 23,413名

開会時点の出席人数: 88名(うち女性12名)

フリードリンク: 会場入り口でフロム アクア500ml配布 

総会の後:休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会6名
     報告会6名

所要時間: 総会 38分
      報告会 約55分

お土産(先渡し): ロゴ入りボールペン 1本

 伊藤忠商事が主要スポンサーの住宅系REIT。2013年7月期は物件追加取得により増益。公募増資による口数増加で1口あたり利益の希薄化はあったが増配。 

 --投信法改正に伴い投資主との合意により投資口を有償で取得することが可能となる規定を新設する規約変更の議案が提出されているが、これは株式会社の自己株式取得と同じことか。

 「そのとおりである」

 --資産運用会社に対する報酬のうち総資産額に対する報酬の割合を引き下げ、利益に比例する報酬を新設したのはなぜか。

 「資産規模より1口あたり純利益に連動する体系の方が適当だから。なお過去の実績では両者の差はほとんどない」

 --合併報酬が新設される理由は?

 「日本レジデンシャルと合併した際、合併に係る業務で10億程度の費用が発生し、資産運用会社の持ち出しになったから。なお資産評価額の0.5%という規定はあくまで上限であり、その範囲内で実際に掛かった額を支払うということにである」

 --伊藤忠グループの企業が当法人の投資口を売却したそうだが..........。

 「伊藤忠都市開発という会社が10月に4,500口売却したが、物件開発等における伊藤忠商事のサポート体制には変化がない」

 --伊藤忠商事のデベロッパーとしての地位は?

 「野村不動産や三井建設などの専門デベロッパーには見劣りするかもしれないが、総合商社間の比較では秀でているものと判断している」

 --分配金の目標を1口あたり4,500円としている理由は?これでは分配準備積立金の投資主への還元に時間が掛かりすぎる。

 「合併の際分配金の目標は4.500~5.000円と説明しているからだが、この水準にはここ1~2年の間に到達できると考えている。
その後の剰余金の活用方法についてはその時点で考えたい」

 --消費税の引き上げで物件購入にも当然影響があると思うが、増税前に購入してしまおうという考えはあるのか。

 「消費税引き上げでNOIが低下するのは否めないが、無理な外部成長を行うつもりはない。期待できる利回り水準の物件のみを購入する方針である。今年になって不動産市況の好転が住宅物件にも及び、分譲マンションの売れ行き好調が伝えられている。
賃貸物件については特にリーマン・ショック以後の開発の遅れから品薄の状態が続いているが、我々はあくまで簿価のNOI目標は変えず無理な購入はしない方針である」

 運用状況報告会では、当法人はJ-REITで最も分散されたポートフォリオを持つとして、物件数、賃貸可能戸数J-REITNo.1、資産規模、含み益は住宅系REITNo.1などとの説明があった。
J-REITは税務上の理由で当期利益のほぼ全額を投資主に分配するため、内部留保はほとんどないのが普通だが、当法人は日本レジデンシャルとの合併時に負ののれんを分配準備積立金として積み立てたため、これを活用して分配金の安定を維持しているのが強み。しかし利益0でも60年間毎期4,500円の分配が可能といわれると、質問にもあったように特に被合併法人の旧投資主にとっては、あまりにも還元に時間が掛かりすぎるとして心穏やかならざるものがあるようだ。

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