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2013年11月29日 (金)

13-44 日本リテールファンド投資法人

13-44 日本リテールファンド投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8985)

第9回総会

2013年11月29日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 東京會舘 11階 「シルバールーム」

最寄駅からの道案内: なし(有楽町線有楽町駅B5出口) 

金城の出席状況: 連続4回目
         
議決権を有する株主数: 18,669名(前回比+128名)

開会時点の出席人数: 106名(うち女性27名)

フリードリンク: 会場入り口でVolvic 330mlを配布  

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会   

発言者: 総会2名(前回比△6名)
     報告会 5名(前回比△1名)    

所要時間: 総会 27分(前回比△14分)
      報告会 約55分

お土産: 東京會舘の菓子折(クッキー)
 
 三菱商事とUBSがスポンサーで商業施設特化型のREIT。
2013年8月期は4期連続で1口当たり分配金増額。さらに2期連続の増配予想公表済み。

 --規約改正で投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるとの条項を新設する提案がなされているが、どういうことか。

 「いわゆる株式会社の自己株式取得と同じことが法律改正で認められることになったので規約を変更するものである。実際にはそのメリット、デメリットを検討中でまだ具体的に実施する予定はない」

 -隔年ごとの11月6日および同日以降遅滞なく投資主総会を招集するという条項を新設した理由は?

 「投資主総会は2年に1回開催するが、このように規定しておけばその都度新聞紙上に公告する必要がなくなる」

 --UBSと提携の効果は?

 「REIT市場が立ち上がるときUBSのノウハウを活用させていただいた。今後は海外テナントの日本への誘致などにも協力してもらうつもりだ」

 --最近不動産開発が複合化して、商業施設に住宅やオフィスが併設されることが多くなったが、こうした物件への投資はどうなるのか。

 「一つのめどとして51%以上の賃料を商業施設から得ている物件なら購入する」

 --合併の際投資口を分割して1口の価格が20万円くらいになった。100万円もする他のREITと比べて軽くみられるのではないか。

 「合併にあたって価格を合わせるための分割で、特に分割のメリットを狙ったわけではないが、最近1口100万円以上もする高額のREITの間でNISAの導入に備えて分割した方がいいのではないかという議論がある」

 合併による負ののれんを活用して1口あたり分配金の安定的な増加を実現し、連続増資による投資主価値の希薄化を防ぎつつ、規模の拡大を実現している。報告会では商業施設特化型で1位、REIT全体でも3位であることを強調し、最近のイオンリートの上場も、強力なライバル出現というよりもむしろ商業施設を対象としたREITの数が少ない現状、マーケットが活況を呈するという意味でメリットがあるとの考えを示した。

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2013年11月28日 (木)

13-43 ジャパン・ホテル・リート投資法人

13-43 ジャパン・ホテル・リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8985)

第6回総会

2013年11月28日(木曜) 午前10時

中央区京橋 KPP八重洲ビル13階 AP東京八重洲通り

最寄駅からの道案内: なし(京橋駅6番出口) 

金城の出席状況: 初めて

         
議決権を有する投資主数: 21,545名

開会時点の出席人数: 96名(うち女性28名)

フリードリンク: 会場入り口でevian500ml配布  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 5名
     報告会 8名

所要時間: 総会 56分
      報告会 約50分

お土産(先渡し): 入浴剤(天然ドライハーブ) 1袋

 ホテル特化型REIT。前期(2012年12月期)は決算期変更による9か月の変則決算。今期(13年12月期)から12か月決算に移行。ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人との合併により生じた負ののれんを活用して分配金を平準化。

 --REITの役員は通常自社の投資口を保有していないが、当法人の執行役員と補欠執行役員(資産運用会社代表取締役)はいずれも自社の投資口を保有している。

 「REIT役員の自社投資口保有はインサイダー取引の対象外である」

 --資産運用報酬体系変更のための規約変更が提案されている
がどういうことか。

 「総資産額に連動する報酬の割合を減らし、新たに1口あたり分配金に連動する報酬を新設した。新規資産を取得しても、収益に寄与しない限り報酬が増えない仕組みである」

 --借入先のうち東京スター銀行は台湾企業に買収されたのではないか。

 「新聞報道以上の情報は持っていないが、現時点で当法人の借入金に特に変化はないと考えている」

 --株主優待券が所有28ホテルのうち5軒でしか使えない。もっと対象を広げる考えはないか。

 「考えはある。しかし投資法人の負担で優待するのでは意味がない。ホテル側の負担で割り引いてくれるところを探している」

 --負ののれんを活用して分配金の平準化を図り、増資による株式の希薄化に対処していくということだが、今のペースで行くと残高は10年も持たないのではないか。

 「今は減損損失、譲渡損失、固定資産除却損等の計上で資産内容の改善を図っているが、これは年内か遅くも来年前半までで終了するのでその後は希薄化対応のみで、取り崩し額も大きく減少する。
従って10年で底をつくということはない。とはいえ、いずれは無くなるのでその対応は今後考えていかなければならない」

 --今後の投資対象としてホテル以外を考えているか。海外ホテルへの投資はどうか。

 「ホテル特化型REITなのでホテル以外への投資は考えていない。今のところ海外に手を出す気もない」

 --最近発行した投資法人債25億の使途は?

 「3年前旧ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が発行した債券の償還資金が20億、残り5億が将来の物件取得資金である」

 運用状況報告会では途中でリーマン・ショック、鳥インフルエンザの流行、東日本大震災等があったため分かりにくいが、日本人がレジャーに関心を寄せる流れは一貫しており、国の観光施策の推進により訪日外国人客増加も期待できるので、ホテル業界の先行きは明るいという強気の見通しが示された。

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2013年11月27日 (水)

13-42 株式会社島忠(東証一部: 8184)

13-42 株式会社島忠(東証一部: 8184)

第54回定時総会

2013年11月27日(火曜) 午前10時

さいたま市西区三橋 当社本店 4階会議室

最寄バス停からの道案内: なし(青葉園入口バス停)
             会社最寄りの交差点に案内係             
 

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する株主数: 3,565名

開会時点の出席人数: 22名(うち女性3名)

フリードリンク: 株主様ご休憩所に飲料自動販売機(無料) 

事業報告: 社長(報告書朗読)

発言者: なし

所要時間: 21分

お土産: なし 

 埼玉県中心に首都圏にホームセンターも展開する家具専門店大
手。2011年8月期から13年8月期まで3年間売上はほぼ横
ばいながら純利益は増加。配当据置。
 
 発言皆無であっという間に終わる。

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13-41 株式会社ビックカメラ(東証一部: 3048)

13-41 株式会社ビックカメラ(東証一部: 3048)

第33期定時総会

2013年11月26日(火曜) 午前10時

新宿区新宿 新宿区立新宿文化センター 大ホール

最寄駅からの道案内: 要所に案内係を配置
           ( 東新宿駅A3出口)

金城の出席状況: 3年ぶり3回目
         
議決権を有する株主数: 170,172名

開会時点の出席人数: 1階席約1,000の7割くらい

フリードリンク: ロビーでお~いお茶(緑茶)の紙パック
         (250ml)を配布 

事業報告: 事業の経過及び成果
       スライド、ナレーション使用(報告書朗読)
      対処すべき課題 社長

発言者: 15名

所要時間: 1時間49分

お土産(先渡し): 株主様限定特別優待クーポン(3%引き)
          3枚
          閉会後希望者に当社カレンダー配布     

 駅前立地中心の家電量販店大手。2013年8月期はコジマの連結が寄与して大幅増収、経常増益となったが、減損損失等の特別損失計上で当期純利益は減少。配当据置

 --ビックカメラの店舗でメーカーの社員が対応することがあるが、価格もメーカー側が決めているのか。当社従業員のモラルが低下することにならないか。

 「派遣スタッフのについては独占禁止法、労働関係法のしばりの範囲内でメーカー側との事前協議に従って受け入れている。価格は販売店側が決めており、メーカーにコントロールされている事実はない。メーカーの社員は高い技術力を持ち、商品知識も優れているので、当社社員も刺激を受けてモラルが向上している」

 --コジマとの提携により売上は増加したが、利益面の効果はどうか。

 「経費面の効果として仕入原価は期の前半ではまだ目に見えた結果は出ていないが、後半は1~2ポイント下がっている。一般経費はコジマ側で年間40億削減するなど規模の利益が出ている」

 --新宿東口店でスマートフォンの電池の取り寄せを頼んだら断られたが、ヨドバシカメラでは取り扱ってくれた。

 「あってはならないことで申し訳ない。希望するすべての商品を取り扱い、無ければ取り寄せるのが原則だ」

 --株主優待券が電子マネーと併用できないのはなぜか。

 「現状電子マネーの残高をすべて使った後でないと株主優待券が使えないというレジのしばりがある。現在コジマとのシステム統合を行っているが、その完成後は先に優待券を使った後、電子マネーで残りを払うことができるようになる」

 --ビックカメラの店で購入した商品を近くのコジマの店から配送してもらうわけにはいかないのか。

 「顧客視点から見たコジマとの提携効果はポイントがお互いの店で使えるようになったこと、商品券、優待券の相互利用、修理、延長保証などがどちらの店でもできるようになったこと、などがあるが、物流面はまだ遅れている」

 --短期借入金が増えているのではないか。

 「コジマとの提携で連結ベースの借入金は増えているが、前期末との比較では有利子負債は150億円ほど削減している。一方で積極的な投資のための借入金は必要だ。

 招集通知にはお土産の配布は予定してない旨わざわざ朱書してあったのに資料の袋に割引券が入っていた。お土産とはいえないほどささやかと謙遜したつもりだろうか。うっかり捨ててしまわないように受付ではいちいちクーポンが入っていますと断って渡していた。

 またしてもお騒がせ男Hの登場。立ち上がって議長席へ迫った男に対し議長はひとまず「お席にお戻りください」と制した後、不信任動議取り上げ、否決宣言、退場命令と連発、男は場内係に取り囲まれて立ち去る。

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