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2013年11月29日 (金)

13-44 日本リテールファンド投資法人

13-44 日本リテールファンド投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8985)

第9回総会

2013年11月29日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 東京會舘 11階 「シルバールーム」

最寄駅からの道案内: なし(有楽町線有楽町駅B5出口) 

金城の出席状況: 連続4回目
         
議決権を有する株主数: 18,669名(前回比+128名)

開会時点の出席人数: 106名(うち女性27名)

フリードリンク: 会場入り口でVolvic 330mlを配布  

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会   

発言者: 総会2名(前回比△6名)
     報告会 5名(前回比△1名)    

所要時間: 総会 27分(前回比△14分)
      報告会 約55分

お土産: 東京會舘の菓子折(クッキー)
 
 三菱商事とUBSがスポンサーで商業施設特化型のREIT。
2013年8月期は4期連続で1口当たり分配金増額。さらに2期連続の増配予想公表済み。

 --規約改正で投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるとの条項を新設する提案がなされているが、どういうことか。

 「いわゆる株式会社の自己株式取得と同じことが法律改正で認められることになったので規約を変更するものである。実際にはそのメリット、デメリットを検討中でまだ具体的に実施する予定はない」

 -隔年ごとの11月6日および同日以降遅滞なく投資主総会を招集するという条項を新設した理由は?

 「投資主総会は2年に1回開催するが、このように規定しておけばその都度新聞紙上に公告する必要がなくなる」

 --UBSと提携の効果は?

 「REIT市場が立ち上がるときUBSのノウハウを活用させていただいた。今後は海外テナントの日本への誘致などにも協力してもらうつもりだ」

 --最近不動産開発が複合化して、商業施設に住宅やオフィスが併設されることが多くなったが、こうした物件への投資はどうなるのか。

 「一つのめどとして51%以上の賃料を商業施設から得ている物件なら購入する」

 --合併の際投資口を分割して1口の価格が20万円くらいになった。100万円もする他のREITと比べて軽くみられるのではないか。

 「合併にあたって価格を合わせるための分割で、特に分割のメリットを狙ったわけではないが、最近1口100万円以上もする高額のREITの間でNISAの導入に備えて分割した方がいいのではないかという議論がある」

 合併による負ののれんを活用して1口あたり分配金の安定的な増加を実現し、連続増資による投資主価値の希薄化を防ぎつつ、規模の拡大を実現している。報告会では商業施設特化型で1位、REIT全体でも3位であることを強調し、最近のイオンリートの上場も、強力なライバル出現というよりもむしろ商業施設を対象としたREITの数が少ない現状、マーケットが活況を呈するという意味でメリットがあるとの考えを示した。

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