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2014年10月20日 (月)

14-45 日本ロジスティクスファンド投資法人

14-45 日本ロジスティクスファンド投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8967) 

第7回総会

2014年10月17日(金曜) 午後2時

千代田区神田美土代町 住友不動産神田ビル3階
ベルサール神田 ROOM1

最寄駅からの道案内: なし
      (新宿線小川町駅、千代田線新御茶ノ水駅B6出口)

金城の出席状況: 連続2回目

議決権を有する投資主数: 7,266名(前回比+571名)

開会時点の出席人数: 60名(前回比+24名うち女性10名)

フリードリンク: 受付でevian330mlを配布 

総会の後: 休憩15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 なし(前回比増減なし)
     報告会 6名(前回比+2名)

所要時間: 総会 24分(前回比+7分)
      報告会 約1時間

お土産(先渡し): 神戸市 久井堂の菓子折
     三井物産ロジスティクス・パートナーズ(株)
     オリジナル煎餅(瓦せんべいに「創業平成十七年
     ニホンロジ 安定成長」などの焼き印)
      
 三井物産、三井住友信託銀行、KENEDIX3社がスポンサーでJ-REIT最初の物流施設特化型。2014年7月期は2期連続の増益。

 --不動産は今買い時ではないとのことだが、買い増しをせずにどうやって分配金の維持向上を図っていくのか。

 「所有物件の再開発をしていく。現在12月竣工を目指して八千代物流センターを再開発中だが、完成すると賃貸面積が3倍、賃貸料収入は4倍になり、これだけで1口あたり分配金を200円以上引き上げることができる」

 --他のリートでは物件をスポンサーに売却して再開発後買い戻しているようだが.............。

 「もちろんそういう方法も可能だが、それでは再開発に伴う利益をスポンサーに取られてしまう。当法人の運用会社には自ら再開発を行える人材がそろっているし、物流施設はオフィスビルより再開発に要する期間が短いこともある」

 --今後食料品の低温流通はますます盛んになると思われるが、冷蔵・冷凍施設への投資方針は?

 「当法人所有の38物件中冷蔵倉庫は1件しかなく、今後も増やす方針ではない。低温流通には巨大な冷蔵庫が必要だが、テナント特有のもので、テナント退去後他のテナントを呼び込むのが難しい。
減価償却費が高いという問題もある」

 --今後安定的に分配金を増やすといいながら、今期(15年1月期)より来期(15年7月期)の方が予想分配金が低いのは何故か。

 「今期は物件の入れ替えに伴って売却益が出るという一過性の要因があるからだ」

 --次の再開発は考えているか。

 「まだ発表できる段階ではない」

 --相模原物流センターの屋上全面に太陽光パネルを設置する予定とのことだが、太陽光発電は電力会社による買取拒否、価格引き下げ等の動きがあってリスクが大きいのではないか。

 「当法人が直接売電するわけではなく、太陽光発電業者に場所を貸すだけなので問題ない。最近の状況から中止の可能性もある」

 報告会ではJリート最高の格付(日本格付研究所からAA+)最高の含み益率(全Jリート平均の10倍以上)、最低水準の負債比率(Jリート平均の3分の2程度)など当法人の良好な財務内容を強調し、分配金の安定と持続的な成長が可能であると説明した。また物流施設特化型リートについてはまだ米国に比べて全リートに占める割合が低いので、今後もしばらくは新規参入が続くであろうが、いずれ淘汰が始まるとの見解を示した。

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