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2015年4月30日 (木)

15-15 株式会社東京ドーム (東証一部: 9681)

15-15 株式会社東京ドーム (東証一部: 9681)

第105回定時総会

2015年4月28日(火曜) 午前10時

文京区後楽 東京ドームホテル 地下1階 大宴会場「天空」

最寄駅からの道案内: なし(JR水道橋駅東口)
           東京ドームシティー敷地入り口に案内係

金城の出席状況: 3年連続5回目
                  
議決権を有する株主数: 15,441名(前年比+1,592名)

開会時点の出席人数: 座席数約800の5割くらい

フリードリンク: ロビーで緑茶(温)とウーロン茶(冷) 

総会の前: 自社施設紹介ビデオ上映 

事業報告: 映像、ナレーション使用(報告書朗読)
      対処すべき課題のみ 社長(報告書朗読)

質疑応答: 8名(前年比△2名) 質疑打ち切りあり

所要時間: 1時間21分(前年比△5分)

お土産(先渡し): 東京ドームシティアトラクションズ
          アトラクション1回券 4枚 

 2015年1月期は若干の減収減益ながら増配。

 --ドームホテルの外国人宿泊比率は?

 「15年1月期28.8%で前年の27.5%より上がっている」

 --最近二刀流大谷や中田の活躍で日本ハムの人気が出ているが、巨人戦の活性化を考えているのか。

 「巨人は打線が振るわず調子が出ていないが、創立80周年にあたりオレンジユニフォームの着用などで顧客の支持を得て、1試合平均の動員数45,000人と昨年より400人ほど増えた。個人的にはもっと活躍する選手が出てきてほしいが」

 --新設備TeNQの費用対効果は?

 「昨年7月8日にオープンした東大総合博物館と連携の宇宙をテーマとするエンターテインメントミュージアムである。営業日数延べ108日で入場者数248,000人、売上4億7,000万円と予想を上回った」

 --配当性向目標30%といっているが、実績はそこまで行っていないのではないか。

 「14年1月期13.9%、15年1月期16.5%だが利益に特殊要因があり、今期配当据置ならほぼ30%になる」

 確かに四季報の16年1月期予想によると利益半減でちょうど30%くらいになる計算だが、次期減益で目標達成するからというのはちょっと配当性向の目標を設定する意味を取り違えているのではないか。

 --競輪事業の成績が不振だが.........。

 「子会社の松戸興産は競輪場設備の貸し出しだけでなく事業の運営も引き受けているが、そのほか競輪場の屋根に太陽光発電のパネルを設置して売電を行っている。また優良物件を所有し不動産事業で着実に利益を得ているので問題ない」

 --テロや災害に対する対策は?

 「24時間態勢で敷地内を巡回しているほか500台ほどの防犯カメラを設置して監視している。お客様の救護活動などの訓練も行っている」

 --女性役員がいない。

 「課長クラスには若干の女性がいる。今後とも女性役員が出ないということではなく、いずれはそういう時期が来ると思っている」

 --ホテル事業で宿泊者数は増加しているのに婚礼部門が苦戦しているとのことだが対策は?

 「昨年度チャペルの改装を行った」

 競輪復活をあきらめるなという発言があった。現東京ドームの建設時に将来競輪が開催できるような設備を用意してあるのはかなり知れ渡った事実だが、最近公営ギャンブルが軒並み不振を極めているにもかかわらず、いまだに競輪再開に期待を寄せる株主がいるのにはちょっと驚いた。

 毎年お騒がせ男Hが大暴れする当社総会。会場に入ると招集通知で最前列中央に席取りされていたのでやっぱりと思ったが、何故か今年は最後まで現れず。

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2015年4月24日 (金)

15-14 株式会社ナイスクラップ

15-14 株式会社ナイスクラップ
               (ジャスダック: 7598)

第33期定時総会

2015年4月23日(木曜) 午前10時

渋谷区道玄坂(渋谷マークシティ内)
渋谷エクセルホテル東急 6階 プラネッツルーム

最寄駅からの道案内: なし
         (田園都市線、半蔵門線渋谷駅道玄坂改札) 

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する株主数: 1,752名

開会時点の出席人数: 17名(うち女性0)

フリードリンク: 座席に雪山しずくミネラルウォーター280ml  

事業報告: 社長(スライド併用、報告書朗読)

発言者: 2名(質疑打ち切りなし)

所要時間: 31分

お土産: なし 

 婦人服、雑貨などの販売。一部上場企業パルが60%以上を保有する筆頭株主。2015年1月期は減収で、経常収支は3年ぶりに黒字化したが、4年連続の純損失計上。配当据置。本総会ではパルの完全子会社となる株式交換契約などを承認。

 --100株所有の零細株主である。パルの完全子会社になると株主優待制度はどうなるか。

 「本年1月期については従来どおり。その後はパルにも優待制度があるが、現在の所有株数が100株だと対象外なので買い増しをお願いしたい」 

 婦人服の販売を行っているのに女性株主の出席なしというのが何とも。 

 お騒がせ男H登場せず、楽勝で出席票番号001をゲット。

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15-13 東急リアル・エステート投資法人

15-13 東急リアル・エステート投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第7回総会

2015年4月17日(金曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアンタワー東急ホテル
(地下2階 ボールルーム)

最寄駅からの道案内: なし(JR渋谷駅南改札)

金城の出席状況: 連続5回目
         
議決権を有する投資主数: 
            12,430名(前回比+2,756名)

開会時点の出席人数: 座席数約200の5割くらい

フリードリンク: 会場入り口でevian500mlペットボトルを配布
         休憩時間に場内でコーヒー、紅茶 

総会の後: 休憩約15分の間に所有物件のスライド写真上映
      その後同一会場で運用状況報告会(資料配布あり)

発言者: 総会 2名(前回比△1名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比±0) 質疑打ち切りあり

所要時間: 総会 32分(前回比△4分)
      報告会 約1時間45分

お土産(休憩時間に報告会資料に同封して配布):
        ロゴ入りボールペン 1本
        泉屋の菓子折東横ハチ公ボックス(クッキー)

 東京都心5区と東急沿線中心に投資。最近2年間の業績は4期中2014年7月期を除き3期が増益。この間主な投資対象地域外の所有物件ビーコンヒルプラザ(イトーヨーカドー能見台店)を売却。 

 --執行役員が1名しかいないが補欠執行役員を選任する必要性はないのか。

 「執行役員に事故があった場合、監督官庁への申し立てにより一時執行役員を選任するという方法もある。補欠役員の方に事故が発生することもありうるので必要な都度その時点で適任な人を選ぶ一時執行役員の方が機動的だと考えている。いずれにせよ投資法人の考え方次第だ」

 --役員が当投資法人の投資口を所有していないが..........。

 「インサイダーに関する規定があいまいなため、不必要な疑念を抱かせないよう運用会社の社員を含めて内規で保有を禁じていたが、最近の法改正でこの点が明確になったので今後は所有を認めるかどうかが検討課題となる」

 --3社から取得している格付にかなり差があるようだが....。

 「それぞれ格付手法、考え方に差があるので1社に絞っていない。各社の評価を投資判断の参考にしてほしい」

 --オリンピック開催時期までのオフィス賃貸市場特に渋谷地区の見通しはどうか。

 「2016年に大量供給が予想されているが、需要がかなり強いので空室率は変わらずオリンピックまで推移するものと考えている。建築工事費はかなり上がった後高原状態で推移しており、2018/19年はオリンピック工事優先で民間プロジェクトには労務者が回ってこず、オフィスの供給が遅れると思われるので、これを前提に工事を急いでいる。賃料が上がれば建築費の上昇は十分カバーできるが、あまり上がり過ぎると問題である。渋谷についていえば東急電鉄を中心として大規模な新規開発が行われているが、丸の内地区などと異なり、すべてがオフィスというわけではない」
 
 --東急不動産との協力関係は?

 「2011年までは東急電鉄とともに当法人のスポンサー企業であったが、先方からの申し出でスポンサー関係を解消したので、結論からいうと現在は競合関係にある」

 --同じ東急グループなのに競合関係とは?

 「当REITの他の銘柄にない強みは、投資対象地域が東急電鉄とオーバーラップしていることである。それに対し東急不動産は文化が近いところはあるものの全国区なので、お互いに切磋琢磨する関係ではないかと思う」

 --資料によると東急REIT蒲田ビルは稼働率100%とのことだが、ビルの掲示を見ると3階から5階まで空いている。

 「入居企業の掲示はオーナーの意向ではなくテナントが決める問題である。3階から6階まで借りていても受付のある6階にだけ社名を入れる場合もある」

 金城がこれまでに出席したREITの運用状況報告会の中で、当法人は資料のボリューム、説明時間の長さともに抜群。資料はA4版だが、細かい字が分かりにくい人のためにB4、A3の拡大版も用意。

 話の中で興味のあった点をいくつか。

 東急REITの加重平均期待利回りは4.66%、これに対して都心5区に投資する某REITは4.38%、地方のみに投資するREITは5.91%である。都心に集中すれば利回りが低く、地方の物件は利回りが高いが、リスクは大きくなる。

 リーマン・ショック後の不動産不況の時期を通じて当法人保有物件の評価額はかろうじて含み損に転じることなく、13年1月期を底に回復している」

 創業以来の執行役員が交代することとなり、リーマン・ショックと2回の大量供給年を何とか無事に乗りきれたとのあいさつがあった。

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2015年4月 3日 (金)

総会家金城 100万VIEWを越えました。

4月1日 総会家金城ついに100万VIEWを越えました。

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15-12 森ヒルズ投資法人

15-12 森ヒルズ投資法人
       (東証不動産投資信託証券市場: 3234)

第6回総会

2015年4月3日(金曜) 午前10時

港区六本木 六本木ヒルズ森タワー 49階
「六本木アカデミーヒルズ49 タワーホール」

最寄駅からの道案内: なし(日比谷線六本木駅1C出口) 

金城の出席状況: 4回目
         
議決権を有する投資主数: 12,281名

開会時点の出席人数: 座整数約180の6割くらい

フリードリンク: 休憩時間にKIRIN生茶500mlを配布  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 4名 質疑打ち切りなし
     報告会 5名 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会46分
      報告会 約55分

お土産: なし
     アカデミーヒルズ内飲食店、食品売り場の優待券配布
     資料に同封してボールペン1本 

 森ビルがスポンサーのREIT。港区内のオフィスビルが中心。
2015年1月期の分配金は9期連続の増加。今後2期も増配予想公表済み。所有物件の含み損も解消。運用状況報告会では全上場投資法人の中でポートフォリオPML値最低と強調。

 --規約変更の議案の中で「利益を超えた金銭の分配を可能とする旨の規定を設け」るとはどういうことか。

 「27年度の税制改定を受けた変更である。REITは配当可能利益の9割以上を分配すれば課税されない。ただし税務上の利益が会計上の利益と異なる場合は、これまで会計上の利益を上回る金額に対して課税されたが、今後はそのようなことがなくなった。具体的には所有物件の時価が簿価を下回って減損処理を行う場合などである。実際問題として当社はこれまで減損処理を行ったことはないし、他のREITでも例はないと思うが、今後は積極的に減損処理を行うことが可能となる。もちろん現在不動産市況が好調なので当面このような事態が起こる可能性は低いが」

 --東洋ゴム工業の耐震装置を取り付けた物件は?

 「当社にはない。すべて他社製品」

 --金融庁の検査はいつ入るのか。

 「すべて抜き打ちである。当社の場合は上場後1回だけ。最近ではREITの数も多いので何年に一度入るかは分からない」

 六本木ヒルズ49階の会場からは青山霊園の満開の桜が見下ろせる。今年はちょうど開催の日取りがよかった。

 総会で投資法人の執行役員と資産運用会社の社長を同一人が兼ねることにつき、金融庁へ届け出た日付を質問した投資主がおり、議長が「手元に資料がないので分からない」と答えたところ「株主総会でそんな答弁をしたら即休憩ですよ」などというので、やむを得ず職員が本社へ書類を調べに行き、報告会の最中に具体的な日付を回答した。利益相反は重要な問題ではあるが、細かい日付にこだわるのにどういう意味があるのか。またこれまで500回近くの出席経験がある金城も総会が途中休憩に入った記憶は一度もないが.........。

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