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2015年4月24日 (金)

15-13 東急リアル・エステート投資法人

15-13 東急リアル・エステート投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第7回総会

2015年4月17日(金曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアンタワー東急ホテル
(地下2階 ボールルーム)

最寄駅からの道案内: なし(JR渋谷駅南改札)

金城の出席状況: 連続5回目
         
議決権を有する投資主数: 
            12,430名(前回比+2,756名)

開会時点の出席人数: 座席数約200の5割くらい

フリードリンク: 会場入り口でevian500mlペットボトルを配布
         休憩時間に場内でコーヒー、紅茶 

総会の後: 休憩約15分の間に所有物件のスライド写真上映
      その後同一会場で運用状況報告会(資料配布あり)

発言者: 総会 2名(前回比△1名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比±0) 質疑打ち切りあり

所要時間: 総会 32分(前回比△4分)
      報告会 約1時間45分

お土産(休憩時間に報告会資料に同封して配布):
        ロゴ入りボールペン 1本
        泉屋の菓子折東横ハチ公ボックス(クッキー)

 東京都心5区と東急沿線中心に投資。最近2年間の業績は4期中2014年7月期を除き3期が増益。この間主な投資対象地域外の所有物件ビーコンヒルプラザ(イトーヨーカドー能見台店)を売却。 

 --執行役員が1名しかいないが補欠執行役員を選任する必要性はないのか。

 「執行役員に事故があった場合、監督官庁への申し立てにより一時執行役員を選任するという方法もある。補欠役員の方に事故が発生することもありうるので必要な都度その時点で適任な人を選ぶ一時執行役員の方が機動的だと考えている。いずれにせよ投資法人の考え方次第だ」

 --役員が当投資法人の投資口を所有していないが..........。

 「インサイダーに関する規定があいまいなため、不必要な疑念を抱かせないよう運用会社の社員を含めて内規で保有を禁じていたが、最近の法改正でこの点が明確になったので今後は所有を認めるかどうかが検討課題となる」

 --3社から取得している格付にかなり差があるようだが....。

 「それぞれ格付手法、考え方に差があるので1社に絞っていない。各社の評価を投資判断の参考にしてほしい」

 --オリンピック開催時期までのオフィス賃貸市場特に渋谷地区の見通しはどうか。

 「2016年に大量供給が予想されているが、需要がかなり強いので空室率は変わらずオリンピックまで推移するものと考えている。建築工事費はかなり上がった後高原状態で推移しており、2018/19年はオリンピック工事優先で民間プロジェクトには労務者が回ってこず、オフィスの供給が遅れると思われるので、これを前提に工事を急いでいる。賃料が上がれば建築費の上昇は十分カバーできるが、あまり上がり過ぎると問題である。渋谷についていえば東急電鉄を中心として大規模な新規開発が行われているが、丸の内地区などと異なり、すべてがオフィスというわけではない」
 
 --東急不動産との協力関係は?

 「2011年までは東急電鉄とともに当法人のスポンサー企業であったが、先方からの申し出でスポンサー関係を解消したので、結論からいうと現在は競合関係にある」

 --同じ東急グループなのに競合関係とは?

 「当REITの他の銘柄にない強みは、投資対象地域が東急電鉄とオーバーラップしていることである。それに対し東急不動産は文化が近いところはあるものの全国区なので、お互いに切磋琢磨する関係ではないかと思う」

 --資料によると東急REIT蒲田ビルは稼働率100%とのことだが、ビルの掲示を見ると3階から5階まで空いている。

 「入居企業の掲示はオーナーの意向ではなくテナントが決める問題である。3階から6階まで借りていても受付のある6階にだけ社名を入れる場合もある」

 金城がこれまでに出席したREITの運用状況報告会の中で、当法人は資料のボリューム、説明時間の長さともに抜群。資料はA4版だが、細かい字が分かりにくい人のためにB4、A3の拡大版も用意。

 話の中で興味のあった点をいくつか。

 東急REITの加重平均期待利回りは4.66%、これに対して都心5区に投資する某REITは4.38%、地方のみに投資するREITは5.91%である。都心に集中すれば利回りが低く、地方の物件は利回りが高いが、リスクは大きくなる。

 リーマン・ショック後の不動産不況の時期を通じて当法人保有物件の評価額はかろうじて含み損に転じることなく、13年1月期を底に回復している」

 創業以来の執行役員が交代することとなり、リーマン・ショックと2回の大量供給年を何とか無事に乗りきれたとのあいさつがあった。

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