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2015年6月17日 (水)

15-20 森トラスト総合リート投資法人(東証不動産投資信託市場: 8961)

15-20 森トラスト総合リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8961)

第12回総会

2015年6月17日(水曜) 午前10時

品川区北品川 東京マリオットホテル
地下1階 「ボールルーム ノース」
(前回と同じ会場だがホテルの名称変更)

最寄駅からの道案内: JR、京浜急行品川駅高輪口に案内係
御殿山トラストシティ行き無料送迎バス利用を案内

金城の出席状況: 5回目
         
議決権を有する株主数: 13,829名(前回比+4,013名)

開会時点の出席人数: 座席数約190の5割くらい

フリードリンク: 
会場入り口でMARRIOTT TOKYOのミネラルウオーター500ml配布 
休憩時間に会場内で紙コップのコーヒー

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 5名(前回比+5名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比+3名) 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会1時間12分(前回比+50分)
      報告会 約1時間38分

お土産(先渡し): 森トラスト・ホテルズ&リゾーツの菓子折
                        (焼菓子)

 森トラストがスポンサーのREIT。2015年3月期(26期)は増益で期初予想を上回る利益を確保。26期から28期にかけて「安定した運用体制の構築」を推進中で、含み損益の改善(含み損から含み益への転化)、投資主価値の向上、内部留保の確保など取り組みの効果が期待できるとの説明があったが、要するに譲渡損の物件と譲渡益の出る物件を同じ期に売却して利益を確保、その全額を分配金に回さずに、将来の譲渡損発生に備えて内部留保するなど右往左往している印象。

 --執行役員、監査役員が本日の投資主総会終結のときをもって辞任したい旨申し出、改めて同一人を選出する議案が提出されているがどういうことか。

 「これまでREITの役員の任期は2年を超えてはいけないとされていたが、任期を総会当日からとすると次回の総会の日取りによっては、任期が2年を超えてしまう恐れがあり、そのため変則的に任期を総会当日からではなく7月1日から2年間としていた。今回法律が改正され、総会の日から30日後まで任期延長が可能となったので、任期を調整して総会当日を起算日とするためいったん辞任することとしたものである」

 --補欠執行役員が辞任しないのはなぜか。

 「補欠執行役員の任期はもともと総会当日からだからである」

 役員の任期には2年以内のしばりがあったが、役員に代わりうる期間は2年を超えても構わないということか。

 --バブルは来るのか。

 「現在の状況はかなりバブル的でバブルが来てもおかしくない。
その後には大きな下げがあると覚悟した方がよい。必ず来るとはいわないが、相当の確率で来てもおかしくない。慎重な人ならば12億くらいとみている物件に無謀な人は15億、20億の値段をつけるので手堅くやっていると勝てない。半年後にはさらに値上がりしていて無謀な人が勝つという現象が出ている。最近建築労務者の賃金が大幅に上がっているため、ビルの建設費が上がり、建設会社が強気になっている。みんなオリンピックまでは大丈夫だといっているが、オリンピック前に下がり始めると売らなければいけないから、雪崩をうって下がってしまう。そうならないことを祈っているが、不動産はとかくオーバーシュートするものなので危なっかしい。ファンドも危なっかしいが、REITは不動産のファンドなので危なっかしいの二乗だ」

 --基本的にはオリンピックの後が問題だという考え方でよいか。

 「一般的な話だが、オリンピックまではそれなりに上がっていく可能性が高い。しかし永遠に続いていくものではない。加速すれば必ず反動があるということを考えて、REITを経営していく必要がある」

 REITとしては異例の長時間。質問が増えたこともあるが、主な理由は議長がバブルについて熱弁をふるったから。 

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