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2016年9月29日 (木)

16-34 株式会社アーバネットコーポレーション

16-34 株式会社アーバネットコーポレーション
               (ジャスダック: 3242)

第19回定時総会

2016年9月27日(火曜) 午後2時

中央区銀座 銀座ブロッサム(中央会館)ホール

最寄駅からの道案内: 要所に案内係を配置
               (有楽町線新富町駅1番出口)

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する株主数: 10,922名

1時45分現在の出席人数: 385名(会社側発表)

フリードリンク: 会場入り口でエビアン350ml  

事業報告: 一部 社長
      一部 スライド、ナレーション使用

発言者: 13名 質疑打ち切りあり

所要時間: 2時間7分

お土産(後渡し、開会前退出時入手可): 虎屋の羊羹  

 投資用ワンルームマンションを開発し、1棟売りするのがが主
力業務。2016年6月期は減収減益だが当期純利益を上回る配
当を実施。

 (お騒がせ男H 出席票番号1番)
 --在庫物件の評価額はどうしているのか。

 「売買契約を結んでいるものについてはその価格、結んでいないものについて監査人から要求があれば、鑑定士の鑑定価格」

 (お騒がせ男H 出席票番号1番) 
 --鑑定価格と実際の価格は違うのではないか。

 「不動産市況は10年に1回大きな波が来る。今、業界でもそろそろ来るのではないかといわれているので、いつでも対応できるようにしている。一番大事なのはキャッシュフローなのでこれを念頭に置いて運用している。当社のメインビジネスは販売会社や国内外の投資家に対する1棟売りなので、右肩上がりが続いていれば販売を引き延ばした方が結果的に収益を上げることができるが、現在は早めに売却先を決める方向でやっている」

 --開発エリアは城南地区が中心か。

 「東京23区内で、駅から10分以内が基本。ほとんどが環状8号線の内側で、例外は調布と武蔵小杉くらい。小人数でやっているのでエリアはあまり拡大できない。全国的に人口が減っているが、東京はまだ増えている。仕事のあるところに人が集まるので、若い人や単身者が多い。そうした人々のための賃貸物件は大田、品川、板橋などが多く、最近は港、中央も増えている。今後とも東京中心の方針は変えない。不動産市況はリゾート、郊外から崩れ、都心は最後になる」

 --都内ではだんだん適当な土地が無くなってくるのではないか。土地の取得方法は?

 「信託銀行、仲介会社からの情報が多い。借地権等がからんで、建築ができなかったり、地代が低かったりする土地が多いので、その有効活用方法を提案し、まとめあげるのが、土地取得の有力な方法である」

 --長期借入金残高の割に支払金利が多すぎないか。

 「過去に借りた分も含んでいるが、直近の新規借入分の金利は1.5%弱である」

 --最近10年ぶりに戸建住宅を手掛けたが社長の思いがあったのか。

 「マンションを主力としているが、競争が激しい中で小さい土地が手に入ったのでやってみた。今後もチャレンジしたい」

 --対処すべき課題で販売力の強化をうたっているが、具体的にはどういうことか。

 「基本的には小人数でやるということ。監査役まで入れて総勢約50名だ。新人の採用と教育は重要で以前は定期採用を行っていたが、リーマン・ショック以後は時間的余裕がなく、中途採用に切り替えているのが現状だ。そろそろ新卒を採用して育てなければと考えている」

  --横浜市のマンション傾斜問題を引き起こした三井住友建設を使った物件はあるか。

 「ない。業界としてもショックなニュースだ。当社の場合、設計事務所が厳重にチェックしており、今のところ問題は起きていない」

 --免震型のマンションを作る考えはないか。

 「当社のような敷地が小さい物件では無理」

 --民泊用のマンションを作る考えは?

 「旅館業界の反対もあって、なかなか決まらない。研究はしているが、先頭を切ってやることではないと考えている」

 --社員の勤続年数が短いのではないか。

 「社員数が少ないので、ひとりふたり新しい人が入るとすぐ平均が下がってしまう」

 --B/Sの長期借入金45億に対して、1年以内返済予定の長期借入金が57億もある。返済期限の平準化を図るべきではないか。

 「当社の借入金の期間は平均2年前後で実質的に中期借である」

 --一部市場への昇格は考えているか。

 「まだいろいろ課題があるが、それらをクリアして適当なタイミングで昇格できればと考えている」

 --女性の活用をどう考えているか。

 「不動産・建築業界は男社会なのが現状だが、社会の流れとしては女性の活躍に期待しており、社員の中から育てていきたい。
候補者もいるので近い将来実現すると思う」

 会場に入ると青い縞模様の帽子を被ったお騒がせ男Hが最前列中央の席に座っていた。今日午前のTYOは、昨年の定時総会で議長から来年またお会いしましょうといわれていたのに欠席だったが、他社の総会にでも出ていたのだろうか。今日はなぜかいつもと違い開会時刻が近づいても立ち上がってしゃべり出すこともなく、ぽつねんと座ったままで、体調が悪いのではないかと心配させるほど。結局冒頭に挙手、質問したが答弁は最後まで聞かずに出ていってしまった。

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