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2017年5月31日 (水)

17-11 野村不動産マスターファンド投資法人

17-11 野村不動産マスターファンド投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 3462)

第1回総会

2017年5月26日(金曜) 午後1時

中央区日本橋茅場町 東京証券会館 8階ホール

最寄駅からの道案内:  地下鉄茅場町駅出口8に案内係

金城の出席状況: 初めて(合併前の前身のひとつ、野村不動産
レジデンシャルの総会に出席経験あり)
         
議決権を有する投資主数: 34,294名

開会時点の出席人数: 座席数約280の3割くらい

フリードリンク: 休憩時間にロビーでevian330ml配布 

総会の後: 休憩約10分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 4名(質疑打ち切りなし)
     報告会 13名(質疑打ち切りなし)

所要時間: 総会 37分
      報告会 約1時間45分

お土産(先渡し): 何かのケースであることは間違いない

                     と思うが、札入れ?、名刺入れ?、

                     カードホルダー?、
                    ブックカバー?などのいずれにも該当せず、
                    用途不明 

 野村不動産系のREIT3本が合併、さらに三井住友信託銀行系のトップリートを吸収して規模業界2位に浮上。2017年2月期は減益減配、今期(17年8月期)は増益減配予想。 

 --再生可能エネルギー発電設備に貸し付けできるようにする規約改正が提案されているが何故か。

 「他のREITと同様の規約である。対象は投資目的物に付属した設備に限られ、独立した施設に投資する予定はない」

 --資産運用会社に支払う運用報酬を総資産額の0.6%から0.45%に下げ、別に当期利益に5.5%をを掛けた運用報酬Ⅱを新設するとのことだが、どちらの方が金額が大きいのか。

 「直近の利益水準だと3,500万円ほどの減額になる」

 --日本郵政による野村不動産買収のニュースがあるが、当法人への影響は?

 「我々は野村系ではあるが、野村不動産そのものではないのでリリース以外のことは知らされていない。コメントできることは何もない」

 --最近資産の売却を進めているようだが..........。

 「不動産の売り時で、資産入れ替えの絶好のチャンスと考えているからだ。資産規模を拡大するためではなく、競争力を維持するための入れ替えである」

 --今期増益なのに減配予想なのは何故か。

 「運用会社にとって配当が予想を下回るのは厳しいので、達成可能な水準の数字を発表しており、これまで1~3期の結果はいずれも上振れている。税制改正によって内部留保ができるようになったので、ファンドとしては売却益を一括分配するのではなく、できるだけ配当を平準化していきたい。不測の事態に備えるためにも、一定の内部留保はあった方がいい。長い目で見て安定した配当が出せるような方針でやっていきたい」

 --地震対策は?

 「基本的な新耐震基準はすべて満たしているが、熊本では下に活断層があったために被害が出た例があるし、浦安のように物件が強固でも地盤が悪いところもあった」

 議長(執行役員)はすべての質問に「しばらくお待ちください」と断って、事務方と協議、渡されたペーパーを読み上げる対応に終始した。運用状況報告会は運用会社(野村不動産投資顧問)の執行役員(別人)が担当したし、ご当人は今月限りでご退任とのことだからまあいいけれど、正直これにはかなり驚かされた。

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2017年5月25日 (木)

17-10 株式会社ドトール・日レスホールディングス

17-10 株式会社ドトール・日レスホールディングス
                 (東証一部: 3087)

第10期定時総会

2017年5月25日(木曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアンタワー東急ホテル地下2階
                       ボールルーム

最寄駅からの道案内: なし(JR渋谷駅南改札)
           駅近くの交差点陸橋下に案内係

議決権を有する株主数: 44,985名

金城の出席状況: 3年ぶり5回目

開会時点の出席人数: 座席数約1,700の5割くらい
           第2~4会場も用意した由

フリードリンク: ロビーで冷水

事業報告: 社長(スライド併用、報告書朗読)
      その他新業態神乃珈琲店について説明

発言者: 9名(質疑打ち切りあり)

所要時間: 1時間5分

お土産(先渡し): 缶コーヒー(カフェオレ) 260g
          洋麺屋五右衛門 500円割引券 2枚

 ドトールと日レスの統合会社。2017年2月期は増収増益で増配。 
          
 --人口減少時代には配当性向を引き上げるより、社外流出を抑え、銀行借入、新株発行等によって調達した資金を海外に投資し、数年後に何倍にも増やした利益を株主に還元した方がいいのではないか。

 「当社の海外進出は店舗の出店であり、現地のマーケット事情などを見極めながら慎重に進めているので、現時点では借入等で積極的に資金調達することは考えていない」

 --新商品を発売したときの取り上げ方に店によって差がある。

 「原則として全店同時発売だが、店が小さく、厨房が狭いため即対応できない店もある」

 --超過勤務の実態は?増収増益で社員にも報いたのか。

 「従業員の労働緩和と株主配当は経営者の責務と考えている。
現状グループの残業時間は、あくまで平均値ではあるが、ドトール9時間、日レス12~13時間、その他13時間程度で決して長時間労働ではない。3%の昇給も行った」

 --神乃珈琲店を作った狙いは?星乃珈琲店との違いは?

 「神乃珈琲店は希少価値に的を絞る最高級のブランドコーヒー。
多店舗化よりブランド化だ。星乃はコーヒーだけでなく、カフェレストランを目指している」

 --ドトールコーヒーのプリペイドカードがエクセルシオールや日レスの店で使えるようにならないか。

 「ご希望が多いことは認識しているが、システムの違いでうまくいかなかった。エクセルシオールは今期中に使えるようになる予定。日レスについてはかなりの費用と時間が掛かるので検討中。
今しばらくお待ちいただきたい」

 --エクセルシオール店舗の改装を進めているが成果は?

 「改装前の110%程度」

 --受動喫煙問題にどう対処しているか。ドトールコーヒーはは特にたばこを吸わない人間は行きづらい。

 「原則として全店分煙。小規模で分煙が難しい店は禁煙にしている」

 会場はかなり地下深く、何回もエスカレーターを乗り継いで下りていく。閉会時には全機昇り運転にすればよさそうなのに、1本だけほとんど誰も乗らない降り運転が。どうもこのホテルは従業員の気が利かないようだ。

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