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2017年6月14日 (水)

17-13 森トラスト総合リート投資法人

17-13 森トラスト総合リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8961)

第13回総会

2017年6月13日(火曜) 午前10時

品川区北品川 東京マリオットホテル
地下1階 「ボールルーム ノース」

最寄駅からの道案内: 要所に案内係を配置(JR品川駅高輪口)
御殿山トラストシティ行き無料送迎バス臨時便増発

金城の出席状況: 6回目
         
議決権を有する株主数: 15,465名(前回比+1,636名)

開会時点の出席人数: 座席数約220の6割くらい

フリードリンク: 
会場入り口でMARRIOTT TOKYOのミネラルウオーター500ml配布 
休憩時間に会場内でホットコーヒー

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 2名(前回比△3名) 質疑打ち切りなし
     報告会 7名(前回比+2名) 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会37分(前回比△35分)
      報告会 約1時間15分

お土産(先渡し): 
     森トラスト・ホテルズ&リゾーツの菓子折(焼菓子)

 森トラストがスポンサーのREIT。2017年3月期(30期)は若干の増配で内部留保の取り崩しも減額。31期は期中にイトーヨーカドー新浦安店を売却し、売却益の一部を内部留保した上で大幅増配見込み。32期(18年3月期)は譲渡益が剥落するが、内部留保を取り崩して30期を若干上回る分配を予定。

 --自己投資口買いに関する規定はあるのか。

 「ある」

 たまたま総会当日の朝刊にREITで初めての自己投資口買いに関するニュースが出た。

 --合併に関する規定はあるのか。

 「合併は具体的に考えていないが、当方が存続法人となる場合の規定はある」

 --運用会社の社長がREITの執行役員を兼ねていることのメリット、デメリットは?

 「メリットは運用会社が何をやっているかの全体像が理解でき、より効率的な運用が可能となること。デメリットは利害相反だが、厳格に回避する規定を設け、監督役員による内部監査を行っている。スポンサー森トラストと取引するときには、第三者委員会のチェックを受ける。

 --森トラストとの取引方針は?

 「鑑定価格より高くは買わない。鑑定価格より高く売る」

 --資金調達に関する考え方は?

 「新規物件の購入にあたっては、銀行借入か社債発行によるが、J-REITの中でも高水準の格付であるAA(安定的)を取得しているので、銀行借入を減らして資金調達の多様化を図っている。1行に頼ってはいけないので、借入先はある程度バラケさせたい。今は金利が安いのでどんどん借り入れて物件を購入すれば儲かるという発想もあるが、いつまでもそういう時代は続かない。
借入金利が1%上がると、利益は16億減ってしまう」

 --今期イトーヨーカド-新浦安店売却で約28億円の譲渡益を得ても内部留保に7.2億しか回さないのはなぜか。

 「REITは利益の90%以上を分配しないと法人税がかかる。
7.2億が内部留保できるぎりぎりの金額だ。逆に外国投資家などは全額分配することを求めている」

 --ホテルには投資しないのか。

 「当REITを立ち上げる際のスポンサーとの打ち合わせで、森トラストからホテルは買わないことになっている。一部にホテルが入っているビルは別。また森トラスト以外からホテルを買うのは自由だ」

 スポンサー企業森トラストが発行済み投資口数の26.5%を保有し、運用会社の社長がREITの執行役員を兼ねるなど、スポンサー企業、REIT、運用会社3者の結びつきが密接。現執行役員は退陣するが、本日の総会で選ばれた後任も来月運用会社の社長に就任し、引き続き兼務する予定。 

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