2017年6月14日 (水)

17-13 森トラスト総合リート投資法人

17-13 森トラスト総合リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8961)

第13回総会

2017年6月13日(火曜) 午前10時

品川区北品川 東京マリオットホテル
地下1階 「ボールルーム ノース」

最寄駅からの道案内: 要所に案内係を配置(JR品川駅高輪口)
御殿山トラストシティ行き無料送迎バス臨時便増発

金城の出席状況: 6回目
         
議決権を有する株主数: 15,465名(前回比+1,636名)

開会時点の出席人数: 座席数約220の6割くらい

フリードリンク: 
会場入り口でMARRIOTT TOKYOのミネラルウオーター500ml配布 
休憩時間に会場内でホットコーヒー

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 2名(前回比△3名) 質疑打ち切りなし
     報告会 7名(前回比+2名) 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会37分(前回比△35分)
      報告会 約1時間15分

お土産(先渡し): 
     森トラスト・ホテルズ&リゾーツの菓子折(焼菓子)

 森トラストがスポンサーのREIT。2017年3月期(30期)は若干の増配で内部留保の取り崩しも減額。31期は期中にイトーヨーカドー新浦安店を売却し、売却益の一部を内部留保した上で大幅増配見込み。32期(18年3月期)は譲渡益が剥落するが、内部留保を取り崩して30期を若干上回る分配を予定。

 --自己投資口買いに関する規定はあるのか。

 「ある」

 たまたま総会当日の朝刊にREITで初めての自己投資口買いに関するニュースが出た。

 --合併に関する規定はあるのか。

 「合併は具体的に考えていないが、当方が存続法人となる場合の規定はある」

 --運用会社の社長がREITの執行役員を兼ねていることのメリット、デメリットは?

 「メリットは運用会社が何をやっているかの全体像が理解でき、より効率的な運用が可能となること。デメリットは利害相反だが、厳格に回避する規定を設け、監督役員による内部監査を行っている。スポンサー森トラストと取引するときには、第三者委員会のチェックを受ける。

 --森トラストとの取引方針は?

 「鑑定価格より高くは買わない。鑑定価格より高く売る」

 --資金調達に関する考え方は?

 「新規物件の購入にあたっては、銀行借入か社債発行によるが、J-REITの中でも高水準の格付であるAA(安定的)を取得しているので、銀行借入を減らして資金調達の多様化を図っている。1行に頼ってはいけないので、借入先はある程度バラケさせたい。今は金利が安いのでどんどん借り入れて物件を購入すれば儲かるという発想もあるが、いつまでもそういう時代は続かない。
借入金利が1%上がると、利益は16億減ってしまう」

 --今期イトーヨーカド-新浦安店売却で約28億円の譲渡益を得ても内部留保に7.2億しか回さないのはなぜか。

 「REITは利益の90%以上を分配しないと法人税がかかる。
7.2億が内部留保できるぎりぎりの金額だ。逆に外国投資家などは全額分配することを求めている」

 --ホテルには投資しないのか。

 「当REITを立ち上げる際のスポンサーとの打ち合わせで、森トラストからホテルは買わないことになっている。一部にホテルが入っているビルは別。また森トラスト以外からホテルを買うのは自由だ」

 スポンサー企業森トラストが発行済み投資口数の26.5%を保有し、運用会社の社長がREITの執行役員を兼ねるなど、スポンサー企業、REIT、運用会社3者の結びつきが密接。現執行役員は退陣するが、本日の総会で選ばれた後任も来月運用会社の社長に就任し、引き続き兼務する予定。 

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2017年6月 4日 (日)

17-12 MCUBS MidCity投資法人

17-12 MCUBS MidCity投資法人
       (東証不動産投資信託証券市場: 3227)

第7回総会

2017年6月2日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 JPタワー ホール&カンファレンス
(KITTE4階)「ホール1・2」

最寄駅からの道案内: なし(JR東京駅丸の内南口) 

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する投資主数: 12,717名

開会時点の出席人数: 座席数約180の3割くらい

フリードリンク: 会場入り口でVolvic330ml  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 3名(質疑打ち切りなし)
     報告会 7名(質疑打ち切りあり)

所要時間: 総会 32分
      報告会 約45分

お土産(先渡し): ホテルニューオータニの菓子折
          (リーフパイ) 

 大阪圏を重点的な投資エリアとしたMIDリート投資法人が、2015年4月にメインスポンサーを関西電力から三菱商事およびUBSに変更、名称をMCUBS MidCityと改め、投資対象も三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)中心に拡大した。総会も従来の大阪から今回初めて東京で開催。運用状況報告会ではメインスポンサー変更後の業績好調を自画自賛。

 --監督役員候補K氏は兼職が多すぎるちゃんと職務を遂行してもらえるか心配だ。

 「設立当初からの役員で、しっかりとやっていただいており、前回の総会でも承認された。ご理解賜りたい」

 --海外不動産保有法人の発行済株式又は出資を取得できる旨の規定を新設する議案が提出されているが、具体的な計画があるのか。

 「まず国内の収益力強化に専念するのが得策と判断し、現状具体的な検討は行っていない」

 --投資主総会の開催日を次回(2019年)から「隔年の3月4日及び同日以降遅滞なく招集」するとの規定新設が提案されているが、今回選任される役員の任期は「選任後2年を経過した日の翌日から30日以内に開催される役員の選任を議案とする投資主総会の終結のときまで」となっており、矛盾している。

 「3月の総会開催に合わせて辞任する予定」

 --今後産業設備やインフラに投資する考えはあるか。

 「同じグループの投資法人ごとに投資対象を分けているので、当法人の投資対象は70%以上オフィスビルとし、商業施設、産業用不動産には投資しない。エリア別では三大都市圏70%以上としているが、今後も東京の比率が上がる可能性が高い」

 --LTVの現状と今後のスタンスは?

 「鑑定価格ベース44.1%、簿価ベース42.3%。少しずつ引き下げて安定性を増していきたい」

 --所有物件を売却した場合の売却益の処理方針は?

 「配当の安定化を図りたい。今期2物件を売却して4億程度の利益を得るが、うち2.5億程度を積み立てて内部留保を充実したい」

 質疑応答でも出たが、次回から総会開催を3月(3月4日及び同日以降遅滞なく)に行う規約改正の提案があった。リートの総会開催については少なくとも2年に1回という以外特にしばりはないようだが、総会後の運用状況報告会で業況報告を行うことを考えれば、やはり株式会社と同様、決算後3か月めに開くのが望ましく、実際大部分のリートがそのようなスケジュールを組んでいる。今回6/12月決算の当法人の総会が6月から3月に改められるのは評価してよいと思う。

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2017年5月31日 (水)

17-11 野村不動産マスターファンド投資法人

17-11 野村不動産マスターファンド投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 3462)

第1回総会

2017年5月26日(金曜) 午後1時

中央区日本橋茅場町 東京証券会館 8階ホール

最寄駅からの道案内:  地下鉄茅場町駅出口8に案内係

金城の出席状況: 初めて(合併前の前身のひとつ、野村不動産
レジデンシャルの総会に出席経験あり)
         
議決権を有する投資主数: 34,294名

開会時点の出席人数: 座席数約280の3割くらい

フリードリンク: 休憩時間にロビーでevian330ml配布 

総会の後: 休憩約10分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 4名(質疑打ち切りなし)
     報告会 13名(質疑打ち切りなし)

所要時間: 総会 37分
      報告会 約1時間45分

お土産(先渡し): 何かのケースであることは間違いない

                     と思うが、札入れ?、名刺入れ?、

                     カードホルダー?、
                    ブックカバー?などのいずれにも該当せず、
                    用途不明 

 野村不動産系のREIT3本が合併、さらに三井住友信託銀行系のトップリートを吸収して規模業界2位に浮上。2017年2月期は減益減配、今期(17年8月期)は増益減配予想。 

 --再生可能エネルギー発電設備に貸し付けできるようにする規約改正が提案されているが何故か。

 「他のREITと同様の規約である。対象は投資目的物に付属した設備に限られ、独立した施設に投資する予定はない」

 --資産運用会社に支払う運用報酬を総資産額の0.6%から0.45%に下げ、別に当期利益に5.5%をを掛けた運用報酬Ⅱを新設するとのことだが、どちらの方が金額が大きいのか。

 「直近の利益水準だと3,500万円ほどの減額になる」

 --日本郵政による野村不動産買収のニュースがあるが、当法人への影響は?

 「我々は野村系ではあるが、野村不動産そのものではないのでリリース以外のことは知らされていない。コメントできることは何もない」

 --最近資産の売却を進めているようだが..........。

 「不動産の売り時で、資産入れ替えの絶好のチャンスと考えているからだ。資産規模を拡大するためではなく、競争力を維持するための入れ替えである」

 --今期増益なのに減配予想なのは何故か。

 「運用会社にとって配当が予想を下回るのは厳しいので、達成可能な水準の数字を発表しており、これまで1~3期の結果はいずれも上振れている。税制改正によって内部留保ができるようになったので、ファンドとしては売却益を一括分配するのではなく、できるだけ配当を平準化していきたい。不測の事態に備えるためにも、一定の内部留保はあった方がいい。長い目で見て安定した配当が出せるような方針でやっていきたい」

 --地震対策は?

 「基本的な新耐震基準はすべて満たしているが、熊本では下に活断層があったために被害が出た例があるし、浦安のように物件が強固でも地盤が悪いところもあった」

 議長(執行役員)はすべての質問に「しばらくお待ちください」と断って、事務方と協議、渡されたペーパーを読み上げる対応に終始した。運用状況報告会は運用会社(野村不動産投資顧問)の執行役員(別人)が担当したし、ご当人は今月限りでご退任とのことだからまあいいけれど、正直これにはかなり驚かされた。

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2017年4月22日 (土)

17-08 森ヒルズ投資法人 (東証不動産投資信託証券市場: 3234)

17-08 森ヒルズ投資法人
       (東証不動産投資信託証券市場: 3234)

第7回総会

2017年4月21日(金曜) 午前10時

港区虎ノ門 虎ノ門ヒルズ森タワー 4階
「虎ノ門ヒルズフォーラム タワーB」

最寄駅からの道案内: なし(銀座線虎ノ門駅1番出口) 

金城の出席状況: 5回目
         
議決権を有する投資主数: 12,423名(前回比+142名)

開会時点の出席人数: 座席数約220の5割くらい

フリードリンク: 休憩時間に京都福寿園伊右衛門345mlを配布  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 6名(前回比+2名、 質疑打ち切りなし)
      うち2名に対しては内容が議案に関係ないとして、
      報告会まで回答留保
     報告会 10名(前回比+5名、質疑打ち切りなし)

所要時間: 総会 26分(前回比△10分)
      報告会 約1時間10分

お土産: なし
     虎ノ門ヒルズクーポン配布
      (ビル内店舗、飲食店の優待券、当日限り有効)
     資料に同封してボールペン1本 

 森ビルがスポンサーのREIT。港区内のオフィスビルが中心。
2017年1月期は13期連続増配。今期(17年7月期)は、アークヒルズ サウスタワーの大型空室による減益を元麻布ヒルズの売却益で補い、増配継続の方針。

 --監督役員をこれまでの3名から2名に減らす議案が提出されているが、何故か。

 「特に何人が適当ということはないが、他投資法人の状況も勘案して、執行役員1名-監督役員2名体制とした」

 --再生エネルギー発電設備を資産運用の対象とする規約変更の議案が提出されているが、何故か。

 「現時点において単独で太陽光発電設備などに投資することは考えていないが、運用物件に付属している場合がある。規約が今のままでも特に問題はないが、最近法律改正があったことでもあり、明確化のため変更することとした」

 --日銀のマイナス金利政策採用以降、借入金は増えているか。

 「総額は増えているが、LTV(負債額/物件価格)は低下している」

 --所有物件が東京都心部に集中しているが、神奈川、千葉、埼玉などへ展開する考えはないか。

 「世界の都市圏におけるGDP比較において東京はニューヨーク、ロンドンを上回り、世界最大である。今後人口減少の問題があるが、2030年においてもなお世界一の座を維持できる見通しである。従って、我々は当面東京都心部への投資に集中していくが、取得価格については十分注意する必要がある」

 --地震保険に加入しているか。

 「入っていない。日本の地震保険は保険料が高く、我々の所有物件は地震に強いので入る必要がない」

 --日銀の当法人投資口所有割合は?

 「5%を超えると大量保有報告を提出する義務があるが、それ以下だと日銀が開示しないので分からない。しかし、いくつかの証券会社が推定した数字があり、それによると5%弱程度ではないかと思う」

 --制震構造と免震構造のどちらを重視しているか。

 「建物によって違う。一般的に背の高いビルは制震構造、低層の建物は免震がよい。ちなみに当法人が所有する物件のうち免震なのは今度売却する元麻布ヒルズだけである」

 --所有物件の鑑定評価はどこにやらせているか。

 「最大手の日本不動産研究所他1社」

 会場はこれまで六本木ヒルズだったが、環状2号線(新虎通り)が1階を貫通している話題の新ビル、虎ノ門ヒルズの国際会議場に移った。

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2016年3月10日 (木)

16-06 グローバル・ワン不動産投資法人

16-06 グローバル・ワン不動産投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8958)

第8回総会

2016年3月9日(水曜) 午前10時

千代田区平河町 都市センターホテル 3階
「コスモスホール(Ⅰ)」

最寄駅からの道案内: なし(地下鉄永田町駅9b出口) 

金城の出席状況: 連続6回目
         
議決権を有する投資主数: 8,009名(前回比△735名)

開会時点の出席人数: 33名(前回比△1名、うち女性2名)

フリードリンク: 各座席に富士山のバナジウム天然水530ml  

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況説明会   

発言者: 総会2名(前回比△1名)
     報告会 2名(前回比△3名)    
     (質疑打ち切りなし)

所要時間: 総会 27分(前回比+8分)
      報告会 約55分

お土産: なし
 
 明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループなどがスポンサーで、都心部の大型オフィスビルに投資。2015年9月期は前期(15年3月期)の売却益の反動で減収。新規テナントへのフリーレント付与もあり、減益。圧縮積立金を取り崩して分配金の一部に充てる。

 --新任監査役員候補M氏は当法人の投資口2口を所有しているが、役員の投資口保有に関する規定は?在任中売却、買い増しなどは可能か。

 「上場時から保有しており、特に禁止されていないので問題ない。ただ在任中は内部管理者取引規定で内部情報を利用した売買は事実上できない」

 --フリーレントが決算に影響しているが、このぐらいやらないとテナントを誘致できないのか。

 「周辺の相場観からいっても決して大きな額ではない。現在認めているフリーレントは今期(16年3月期)まだ残るが、来期は解消して増益要因となる」

 --第13期までと第14期以降で業績の格差が大きいが何故か。

 「ちょうどリーマン・ショックで賃貸マーケットが悪影響を受けた時期に、大手町、南青山の2物件で大口テナントの退去に伴う賃料収入減があった」

 確かに1~13期は毎期1万円前後の分配金を支払っていたのに、14期以降は物件の売却益を計上した期を除き5~6千円ほどしか支払えていない(投資口分割換算後)。業界の環境が悪い時期に大口テナントの流出が重なったのは運が悪かったともいえるが、基本的には当法人の大型物件に大口テナントを集める経営方針の強味と弱味がもろに出た結果といえよう。南青山のビルは前テナントの退去後フロアごとの分割賃貸でリスク分散しようと模索したものの、結局某大手(上場)不動産会社の本社として再び一括賃貸することとなってしまったようだ。不動産会社って他人にビルを売ったり、貸したりしておいて自分は貸しビルに入っているのね。知らなかった。

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2015年6月17日 (水)

15-20 森トラスト総合リート投資法人(東証不動産投資信託市場: 8961)

15-20 森トラスト総合リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8961)

第12回総会

2015年6月17日(水曜) 午前10時

品川区北品川 東京マリオットホテル
地下1階 「ボールルーム ノース」
(前回と同じ会場だがホテルの名称変更)

最寄駅からの道案内: JR、京浜急行品川駅高輪口に案内係
御殿山トラストシティ行き無料送迎バス利用を案内

金城の出席状況: 5回目
         
議決権を有する株主数: 13,829名(前回比+4,013名)

開会時点の出席人数: 座席数約190の5割くらい

フリードリンク: 
会場入り口でMARRIOTT TOKYOのミネラルウオーター500ml配布 
休憩時間に会場内で紙コップのコーヒー

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 5名(前回比+5名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比+3名) 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会1時間12分(前回比+50分)
      報告会 約1時間38分

お土産(先渡し): 森トラスト・ホテルズ&リゾーツの菓子折
                        (焼菓子)

 森トラストがスポンサーのREIT。2015年3月期(26期)は増益で期初予想を上回る利益を確保。26期から28期にかけて「安定した運用体制の構築」を推進中で、含み損益の改善(含み損から含み益への転化)、投資主価値の向上、内部留保の確保など取り組みの効果が期待できるとの説明があったが、要するに譲渡損の物件と譲渡益の出る物件を同じ期に売却して利益を確保、その全額を分配金に回さずに、将来の譲渡損発生に備えて内部留保するなど右往左往している印象。

 --執行役員、監査役員が本日の投資主総会終結のときをもって辞任したい旨申し出、改めて同一人を選出する議案が提出されているがどういうことか。

 「これまでREITの役員の任期は2年を超えてはいけないとされていたが、任期を総会当日からとすると次回の総会の日取りによっては、任期が2年を超えてしまう恐れがあり、そのため変則的に任期を総会当日からではなく7月1日から2年間としていた。今回法律が改正され、総会の日から30日後まで任期延長が可能となったので、任期を調整して総会当日を起算日とするためいったん辞任することとしたものである」

 --補欠執行役員が辞任しないのはなぜか。

 「補欠執行役員の任期はもともと総会当日からだからである」

 役員の任期には2年以内のしばりがあったが、役員に代わりうる期間は2年を超えても構わないということか。

 --バブルは来るのか。

 「現在の状況はかなりバブル的でバブルが来てもおかしくない。
その後には大きな下げがあると覚悟した方がよい。必ず来るとはいわないが、相当の確率で来てもおかしくない。慎重な人ならば12億くらいとみている物件に無謀な人は15億、20億の値段をつけるので手堅くやっていると勝てない。半年後にはさらに値上がりしていて無謀な人が勝つという現象が出ている。最近建築労務者の賃金が大幅に上がっているため、ビルの建設費が上がり、建設会社が強気になっている。みんなオリンピックまでは大丈夫だといっているが、オリンピック前に下がり始めると売らなければいけないから、雪崩をうって下がってしまう。そうならないことを祈っているが、不動産はとかくオーバーシュートするものなので危なっかしい。ファンドも危なっかしいが、REITは不動産のファンドなので危なっかしいの二乗だ」

 --基本的にはオリンピックの後が問題だという考え方でよいか。

 「一般的な話だが、オリンピックまではそれなりに上がっていく可能性が高い。しかし永遠に続いていくものではない。加速すれば必ず反動があるということを考えて、REITを経営していく必要がある」

 REITとしては異例の長時間。質問が増えたこともあるが、主な理由は議長がバブルについて熱弁をふるったから。 

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2015年4月24日 (金)

15-13 東急リアル・エステート投資法人

15-13 東急リアル・エステート投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第7回総会

2015年4月17日(金曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアンタワー東急ホテル
(地下2階 ボールルーム)

最寄駅からの道案内: なし(JR渋谷駅南改札)

金城の出席状況: 連続5回目
         
議決権を有する投資主数: 
            12,430名(前回比+2,756名)

開会時点の出席人数: 座席数約200の5割くらい

フリードリンク: 会場入り口でevian500mlペットボトルを配布
         休憩時間に場内でコーヒー、紅茶 

総会の後: 休憩約15分の間に所有物件のスライド写真上映
      その後同一会場で運用状況報告会(資料配布あり)

発言者: 総会 2名(前回比△1名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比±0) 質疑打ち切りあり

所要時間: 総会 32分(前回比△4分)
      報告会 約1時間45分

お土産(休憩時間に報告会資料に同封して配布):
        ロゴ入りボールペン 1本
        泉屋の菓子折東横ハチ公ボックス(クッキー)

 東京都心5区と東急沿線中心に投資。最近2年間の業績は4期中2014年7月期を除き3期が増益。この間主な投資対象地域外の所有物件ビーコンヒルプラザ(イトーヨーカドー能見台店)を売却。 

 --執行役員が1名しかいないが補欠執行役員を選任する必要性はないのか。

 「執行役員に事故があった場合、監督官庁への申し立てにより一時執行役員を選任するという方法もある。補欠役員の方に事故が発生することもありうるので必要な都度その時点で適任な人を選ぶ一時執行役員の方が機動的だと考えている。いずれにせよ投資法人の考え方次第だ」

 --役員が当投資法人の投資口を所有していないが..........。

 「インサイダーに関する規定があいまいなため、不必要な疑念を抱かせないよう運用会社の社員を含めて内規で保有を禁じていたが、最近の法改正でこの点が明確になったので今後は所有を認めるかどうかが検討課題となる」

 --3社から取得している格付にかなり差があるようだが....。

 「それぞれ格付手法、考え方に差があるので1社に絞っていない。各社の評価を投資判断の参考にしてほしい」

 --オリンピック開催時期までのオフィス賃貸市場特に渋谷地区の見通しはどうか。

 「2016年に大量供給が予想されているが、需要がかなり強いので空室率は変わらずオリンピックまで推移するものと考えている。建築工事費はかなり上がった後高原状態で推移しており、2018/19年はオリンピック工事優先で民間プロジェクトには労務者が回ってこず、オフィスの供給が遅れると思われるので、これを前提に工事を急いでいる。賃料が上がれば建築費の上昇は十分カバーできるが、あまり上がり過ぎると問題である。渋谷についていえば東急電鉄を中心として大規模な新規開発が行われているが、丸の内地区などと異なり、すべてがオフィスというわけではない」
 
 --東急不動産との協力関係は?

 「2011年までは東急電鉄とともに当法人のスポンサー企業であったが、先方からの申し出でスポンサー関係を解消したので、結論からいうと現在は競合関係にある」

 --同じ東急グループなのに競合関係とは?

 「当REITの他の銘柄にない強みは、投資対象地域が東急電鉄とオーバーラップしていることである。それに対し東急不動産は文化が近いところはあるものの全国区なので、お互いに切磋琢磨する関係ではないかと思う」

 --資料によると東急REIT蒲田ビルは稼働率100%とのことだが、ビルの掲示を見ると3階から5階まで空いている。

 「入居企業の掲示はオーナーの意向ではなくテナントが決める問題である。3階から6階まで借りていても受付のある6階にだけ社名を入れる場合もある」

 金城がこれまでに出席したREITの運用状況報告会の中で、当法人は資料のボリューム、説明時間の長さともに抜群。資料はA4版だが、細かい字が分かりにくい人のためにB4、A3の拡大版も用意。

 話の中で興味のあった点をいくつか。

 東急REITの加重平均期待利回りは4.66%、これに対して都心5区に投資する某REITは4.38%、地方のみに投資するREITは5.91%である。都心に集中すれば利回りが低く、地方の物件は利回りが高いが、リスクは大きくなる。

 リーマン・ショック後の不動産不況の時期を通じて当法人保有物件の評価額はかろうじて含み損に転じることなく、13年1月期を底に回復している」

 創業以来の執行役員が交代することとなり、リーマン・ショックと2回の大量供給年を何とか無事に乗りきれたとのあいさつがあった。

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2015年4月 3日 (金)

15-12 森ヒルズ投資法人

15-12 森ヒルズ投資法人
       (東証不動産投資信託証券市場: 3234)

第6回総会

2015年4月3日(金曜) 午前10時

港区六本木 六本木ヒルズ森タワー 49階
「六本木アカデミーヒルズ49 タワーホール」

最寄駅からの道案内: なし(日比谷線六本木駅1C出口) 

金城の出席状況: 4回目
         
議決権を有する投資主数: 12,281名

開会時点の出席人数: 座整数約180の6割くらい

フリードリンク: 休憩時間にKIRIN生茶500mlを配布  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 4名 質疑打ち切りなし
     報告会 5名 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会46分
      報告会 約55分

お土産: なし
     アカデミーヒルズ内飲食店、食品売り場の優待券配布
     資料に同封してボールペン1本 

 森ビルがスポンサーのREIT。港区内のオフィスビルが中心。
2015年1月期の分配金は9期連続の増加。今後2期も増配予想公表済み。所有物件の含み損も解消。運用状況報告会では全上場投資法人の中でポートフォリオPML値最低と強調。

 --規約変更の議案の中で「利益を超えた金銭の分配を可能とする旨の規定を設け」るとはどういうことか。

 「27年度の税制改定を受けた変更である。REITは配当可能利益の9割以上を分配すれば課税されない。ただし税務上の利益が会計上の利益と異なる場合は、これまで会計上の利益を上回る金額に対して課税されたが、今後はそのようなことがなくなった。具体的には所有物件の時価が簿価を下回って減損処理を行う場合などである。実際問題として当社はこれまで減損処理を行ったことはないし、他のREITでも例はないと思うが、今後は積極的に減損処理を行うことが可能となる。もちろん現在不動産市況が好調なので当面このような事態が起こる可能性は低いが」

 --東洋ゴム工業の耐震装置を取り付けた物件は?

 「当社にはない。すべて他社製品」

 --金融庁の検査はいつ入るのか。

 「すべて抜き打ちである。当社の場合は上場後1回だけ。最近ではREITの数も多いので何年に一度入るかは分からない」

 六本木ヒルズ49階の会場からは青山霊園の満開の桜が見下ろせる。今年はちょうど開催の日取りがよかった。

 総会で投資法人の執行役員と資産運用会社の社長を同一人が兼ねることにつき、金融庁へ届け出た日付を質問した投資主がおり、議長が「手元に資料がないので分からない」と答えたところ「株主総会でそんな答弁をしたら即休憩ですよ」などというので、やむを得ず職員が本社へ書類を調べに行き、報告会の最中に具体的な日付を回答した。利益相反は重要な問題ではあるが、細かい日付にこだわるのにどういう意味があるのか。またこれまで500回近くの出席経験がある金城も総会が途中休憩に入った記憶は一度もないが.........。

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2014年10月20日 (月)

14-45 日本ロジスティクスファンド投資法人

14-45 日本ロジスティクスファンド投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8967) 

第7回総会

2014年10月17日(金曜) 午後2時

千代田区神田美土代町 住友不動産神田ビル3階
ベルサール神田 ROOM1

最寄駅からの道案内: なし
      (新宿線小川町駅、千代田線新御茶ノ水駅B6出口)

金城の出席状況: 連続2回目

議決権を有する投資主数: 7,266名(前回比+571名)

開会時点の出席人数: 60名(前回比+24名うち女性10名)

フリードリンク: 受付でevian330mlを配布 

総会の後: 休憩15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 なし(前回比増減なし)
     報告会 6名(前回比+2名)

所要時間: 総会 24分(前回比+7分)
      報告会 約1時間

お土産(先渡し): 神戸市 久井堂の菓子折
     三井物産ロジスティクス・パートナーズ(株)
     オリジナル煎餅(瓦せんべいに「創業平成十七年
     ニホンロジ 安定成長」などの焼き印)
      
 三井物産、三井住友信託銀行、KENEDIX3社がスポンサーでJ-REIT最初の物流施設特化型。2014年7月期は2期連続の増益。

 --不動産は今買い時ではないとのことだが、買い増しをせずにどうやって分配金の維持向上を図っていくのか。

 「所有物件の再開発をしていく。現在12月竣工を目指して八千代物流センターを再開発中だが、完成すると賃貸面積が3倍、賃貸料収入は4倍になり、これだけで1口あたり分配金を200円以上引き上げることができる」

 --他のリートでは物件をスポンサーに売却して再開発後買い戻しているようだが.............。

 「もちろんそういう方法も可能だが、それでは再開発に伴う利益をスポンサーに取られてしまう。当法人の運用会社には自ら再開発を行える人材がそろっているし、物流施設はオフィスビルより再開発に要する期間が短いこともある」

 --今後食料品の低温流通はますます盛んになると思われるが、冷蔵・冷凍施設への投資方針は?

 「当法人所有の38物件中冷蔵倉庫は1件しかなく、今後も増やす方針ではない。低温流通には巨大な冷蔵庫が必要だが、テナント特有のもので、テナント退去後他のテナントを呼び込むのが難しい。
減価償却費が高いという問題もある」

 --今後安定的に分配金を増やすといいながら、今期(15年1月期)より来期(15年7月期)の方が予想分配金が低いのは何故か。

 「今期は物件の入れ替えに伴って売却益が出るという一過性の要因があるからだ」

 --次の再開発は考えているか。

 「まだ発表できる段階ではない」

 --相模原物流センターの屋上全面に太陽光パネルを設置する予定とのことだが、太陽光発電は電力会社による買取拒否、価格引き下げ等の動きがあってリスクが大きいのではないか。

 「当法人が直接売電するわけではなく、太陽光発電業者に場所を貸すだけなので問題ない。最近の状況から中止の可能性もある」

 報告会ではJリート最高の格付(日本格付研究所からAA+)最高の含み益率(全Jリート平均の10倍以上)、最低水準の負債比率(Jリート平均の3分の2程度)など当法人の良好な財務内容を強調し、分配金の安定と持続的な成長が可能であると説明した。また物流施設特化型リートについてはまだ米国に比べて全リートに占める割合が低いので、今後もしばらくは新規参入が続くであろうが、いずれ淘汰が始まるとの見解を示した。

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2014年8月 1日 (金)

14-36 野村不動産レジデンシャル投資法人

14-36 野村不動産レジデンシャル投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 3240)

第5回総会

2014年7月31日(木曜) 午後1時

中央区日本橋兜町 東京証券取引所2階 東証ホール

最寄駅からの道案内:  なし(浅草線日本橋駅D2出口)

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する投資主数: 10,595名

開会時点の出席人数: 55名(うち女性9名)

フリードリンク: 各座席にevian330mlペットボトル 

総会の後: 休憩約15分の間に自社物件の写真スライドを上映
      その後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 1名 質疑打ち切りなし
     報告会 3名

所要時間: 総会 32分
      報告会 50分

お土産(先渡し): ロゴ入りボールペン
          付箋

 野村不動産がスポンサーの住宅特化型REIT。分配金はこのところずっと12,000円台で安定している。 

 --5~6月ころREIT指数が好調だったのに当法人の投資口価格が低迷していたのは何故か。

 「当法人が5月決算であるため権利落ちの影響もあるが、当時賃料上昇期待からオフィス系のREITが人気で、収益基盤の安定というレジデンシャルREITの特徴が評価されなかったためである」

 --有利子負債の状況は。

 「毎期100億以下の借り換えが必要だが、銀行も資金が余っているので特に問題はない。金利水準もかなり下がっているので今後の上昇リスクを考えて極力長期で借り替えている」

 住宅REITの中には外資系企業の代表者などをターゲットに高級大型物件中心の運用を行っている例も多いが、説明会では、人口減少時代に入っても晩婚化、非婚化、少子化の影響で単身・夫婦のみ世帯は増加傾向にあり、コンパクトタイプの賃貸住宅需要は安定・増加傾向にあるので、当法人は小型物件中心に運用しているとの説明があった。

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