2016年3月10日 (木)

16-06 グローバル・ワン不動産投資法人

16-06 グローバル・ワン不動産投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8958)

第8回総会

2016年3月9日(水曜) 午前10時

千代田区平河町 都市センターホテル 3階
「コスモスホール(Ⅰ)」

最寄駅からの道案内: なし(地下鉄永田町駅9b出口) 

金城の出席状況: 連続6回目
         
議決権を有する投資主数: 8,009名(前回比△735名)

開会時点の出席人数: 33名(前回比△1名、うち女性2名)

フリードリンク: 各座席に富士山のバナジウム天然水530ml  

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況説明会   

発言者: 総会2名(前回比△1名)
     報告会 2名(前回比△3名)    
     (質疑打ち切りなし)

所要時間: 総会 27分(前回比+8分)
      報告会 約55分

お土産: なし
 
 明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループなどがスポンサーで、都心部の大型オフィスビルに投資。2015年9月期は前期(15年3月期)の売却益の反動で減収。新規テナントへのフリーレント付与もあり、減益。圧縮積立金を取り崩して分配金の一部に充てる。

 --新任監査役員候補M氏は当法人の投資口2口を所有しているが、役員の投資口保有に関する規定は?在任中売却、買い増しなどは可能か。

 「上場時から保有しており、特に禁止されていないので問題ない。ただ在任中は内部管理者取引規定で内部情報を利用した売買は事実上できない」

 --フリーレントが決算に影響しているが、このぐらいやらないとテナントを誘致できないのか。

 「周辺の相場観からいっても決して大きな額ではない。現在認めているフリーレントは今期(16年3月期)まだ残るが、来期は解消して増益要因となる」

 --第13期までと第14期以降で業績の格差が大きいが何故か。

 「ちょうどリーマン・ショックで賃貸マーケットが悪影響を受けた時期に、大手町、南青山の2物件で大口テナントの退去に伴う賃料収入減があった」

 確かに1~13期は毎期1万円前後の分配金を支払っていたのに、14期以降は物件の売却益を計上した期を除き5~6千円ほどしか支払えていない(投資口分割換算後)。業界の環境が悪い時期に大口テナントの流出が重なったのは運が悪かったともいえるが、基本的には当法人の大型物件に大口テナントを集める経営方針の強味と弱味がもろに出た結果といえよう。南青山のビルは前テナントの退去後フロアごとの分割賃貸でリスク分散しようと模索したものの、結局某大手(上場)不動産会社の本社として再び一括賃貸することとなってしまったようだ。不動産会社って他人にビルを売ったり、貸したりしておいて自分は貸しビルに入っているのね。知らなかった。

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2015年6月17日 (水)

15-20 森トラスト総合リート投資法人(東証不動産投資信託市場: 8961)

15-20 森トラスト総合リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8961)

第12回総会

2015年6月17日(水曜) 午前10時

品川区北品川 東京マリオットホテル
地下1階 「ボールルーム ノース」
(前回と同じ会場だがホテルの名称変更)

最寄駅からの道案内: JR、京浜急行品川駅高輪口に案内係
御殿山トラストシティ行き無料送迎バス利用を案内

金城の出席状況: 5回目
         
議決権を有する株主数: 13,829名(前回比+4,013名)

開会時点の出席人数: 座席数約190の5割くらい

フリードリンク: 
会場入り口でMARRIOTT TOKYOのミネラルウオーター500ml配布 
休憩時間に会場内で紙コップのコーヒー

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 5名(前回比+5名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比+3名) 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会1時間12分(前回比+50分)
      報告会 約1時間38分

お土産(先渡し): 森トラスト・ホテルズ&リゾーツの菓子折
                        (焼菓子)

 森トラストがスポンサーのREIT。2015年3月期(26期)は増益で期初予想を上回る利益を確保。26期から28期にかけて「安定した運用体制の構築」を推進中で、含み損益の改善(含み損から含み益への転化)、投資主価値の向上、内部留保の確保など取り組みの効果が期待できるとの説明があったが、要するに譲渡損の物件と譲渡益の出る物件を同じ期に売却して利益を確保、その全額を分配金に回さずに、将来の譲渡損発生に備えて内部留保するなど右往左往している印象。

 --執行役員、監査役員が本日の投資主総会終結のときをもって辞任したい旨申し出、改めて同一人を選出する議案が提出されているがどういうことか。

 「これまでREITの役員の任期は2年を超えてはいけないとされていたが、任期を総会当日からとすると次回の総会の日取りによっては、任期が2年を超えてしまう恐れがあり、そのため変則的に任期を総会当日からではなく7月1日から2年間としていた。今回法律が改正され、総会の日から30日後まで任期延長が可能となったので、任期を調整して総会当日を起算日とするためいったん辞任することとしたものである」

 --補欠執行役員が辞任しないのはなぜか。

 「補欠執行役員の任期はもともと総会当日からだからである」

 役員の任期には2年以内のしばりがあったが、役員に代わりうる期間は2年を超えても構わないということか。

 --バブルは来るのか。

 「現在の状況はかなりバブル的でバブルが来てもおかしくない。
その後には大きな下げがあると覚悟した方がよい。必ず来るとはいわないが、相当の確率で来てもおかしくない。慎重な人ならば12億くらいとみている物件に無謀な人は15億、20億の値段をつけるので手堅くやっていると勝てない。半年後にはさらに値上がりしていて無謀な人が勝つという現象が出ている。最近建築労務者の賃金が大幅に上がっているため、ビルの建設費が上がり、建設会社が強気になっている。みんなオリンピックまでは大丈夫だといっているが、オリンピック前に下がり始めると売らなければいけないから、雪崩をうって下がってしまう。そうならないことを祈っているが、不動産はとかくオーバーシュートするものなので危なっかしい。ファンドも危なっかしいが、REITは不動産のファンドなので危なっかしいの二乗だ」

 --基本的にはオリンピックの後が問題だという考え方でよいか。

 「一般的な話だが、オリンピックまではそれなりに上がっていく可能性が高い。しかし永遠に続いていくものではない。加速すれば必ず反動があるということを考えて、REITを経営していく必要がある」

 REITとしては異例の長時間。質問が増えたこともあるが、主な理由は議長がバブルについて熱弁をふるったから。 

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2015年4月24日 (金)

15-13 東急リアル・エステート投資法人

15-13 東急リアル・エステート投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第7回総会

2015年4月17日(金曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアンタワー東急ホテル
(地下2階 ボールルーム)

最寄駅からの道案内: なし(JR渋谷駅南改札)

金城の出席状況: 連続5回目
         
議決権を有する投資主数: 
            12,430名(前回比+2,756名)

開会時点の出席人数: 座席数約200の5割くらい

フリードリンク: 会場入り口でevian500mlペットボトルを配布
         休憩時間に場内でコーヒー、紅茶 

総会の後: 休憩約15分の間に所有物件のスライド写真上映
      その後同一会場で運用状況報告会(資料配布あり)

発言者: 総会 2名(前回比△1名) 質疑打ち切りなし
     報告会 5名(前回比±0) 質疑打ち切りあり

所要時間: 総会 32分(前回比△4分)
      報告会 約1時間45分

お土産(休憩時間に報告会資料に同封して配布):
        ロゴ入りボールペン 1本
        泉屋の菓子折東横ハチ公ボックス(クッキー)

 東京都心5区と東急沿線中心に投資。最近2年間の業績は4期中2014年7月期を除き3期が増益。この間主な投資対象地域外の所有物件ビーコンヒルプラザ(イトーヨーカドー能見台店)を売却。 

 --執行役員が1名しかいないが補欠執行役員を選任する必要性はないのか。

 「執行役員に事故があった場合、監督官庁への申し立てにより一時執行役員を選任するという方法もある。補欠役員の方に事故が発生することもありうるので必要な都度その時点で適任な人を選ぶ一時執行役員の方が機動的だと考えている。いずれにせよ投資法人の考え方次第だ」

 --役員が当投資法人の投資口を所有していないが..........。

 「インサイダーに関する規定があいまいなため、不必要な疑念を抱かせないよう運用会社の社員を含めて内規で保有を禁じていたが、最近の法改正でこの点が明確になったので今後は所有を認めるかどうかが検討課題となる」

 --3社から取得している格付にかなり差があるようだが....。

 「それぞれ格付手法、考え方に差があるので1社に絞っていない。各社の評価を投資判断の参考にしてほしい」

 --オリンピック開催時期までのオフィス賃貸市場特に渋谷地区の見通しはどうか。

 「2016年に大量供給が予想されているが、需要がかなり強いので空室率は変わらずオリンピックまで推移するものと考えている。建築工事費はかなり上がった後高原状態で推移しており、2018/19年はオリンピック工事優先で民間プロジェクトには労務者が回ってこず、オフィスの供給が遅れると思われるので、これを前提に工事を急いでいる。賃料が上がれば建築費の上昇は十分カバーできるが、あまり上がり過ぎると問題である。渋谷についていえば東急電鉄を中心として大規模な新規開発が行われているが、丸の内地区などと異なり、すべてがオフィスというわけではない」
 
 --東急不動産との協力関係は?

 「2011年までは東急電鉄とともに当法人のスポンサー企業であったが、先方からの申し出でスポンサー関係を解消したので、結論からいうと現在は競合関係にある」

 --同じ東急グループなのに競合関係とは?

 「当REITの他の銘柄にない強みは、投資対象地域が東急電鉄とオーバーラップしていることである。それに対し東急不動産は文化が近いところはあるものの全国区なので、お互いに切磋琢磨する関係ではないかと思う」

 --資料によると東急REIT蒲田ビルは稼働率100%とのことだが、ビルの掲示を見ると3階から5階まで空いている。

 「入居企業の掲示はオーナーの意向ではなくテナントが決める問題である。3階から6階まで借りていても受付のある6階にだけ社名を入れる場合もある」

 金城がこれまでに出席したREITの運用状況報告会の中で、当法人は資料のボリューム、説明時間の長さともに抜群。資料はA4版だが、細かい字が分かりにくい人のためにB4、A3の拡大版も用意。

 話の中で興味のあった点をいくつか。

 東急REITの加重平均期待利回りは4.66%、これに対して都心5区に投資する某REITは4.38%、地方のみに投資するREITは5.91%である。都心に集中すれば利回りが低く、地方の物件は利回りが高いが、リスクは大きくなる。

 リーマン・ショック後の不動産不況の時期を通じて当法人保有物件の評価額はかろうじて含み損に転じることなく、13年1月期を底に回復している」

 創業以来の執行役員が交代することとなり、リーマン・ショックと2回の大量供給年を何とか無事に乗りきれたとのあいさつがあった。

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2015年4月 3日 (金)

15-12 森ヒルズ投資法人

15-12 森ヒルズ投資法人
       (東証不動産投資信託証券市場: 3234)

第6回総会

2015年4月3日(金曜) 午前10時

港区六本木 六本木ヒルズ森タワー 49階
「六本木アカデミーヒルズ49 タワーホール」

最寄駅からの道案内: なし(日比谷線六本木駅1C出口) 

金城の出席状況: 4回目
         
議決権を有する投資主数: 12,281名

開会時点の出席人数: 座整数約180の6割くらい

フリードリンク: 休憩時間にKIRIN生茶500mlを配布  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 4名 質疑打ち切りなし
     報告会 5名 質疑打ち切りなし

所要時間: 総会46分
      報告会 約55分

お土産: なし
     アカデミーヒルズ内飲食店、食品売り場の優待券配布
     資料に同封してボールペン1本 

 森ビルがスポンサーのREIT。港区内のオフィスビルが中心。
2015年1月期の分配金は9期連続の増加。今後2期も増配予想公表済み。所有物件の含み損も解消。運用状況報告会では全上場投資法人の中でポートフォリオPML値最低と強調。

 --規約変更の議案の中で「利益を超えた金銭の分配を可能とする旨の規定を設け」るとはどういうことか。

 「27年度の税制改定を受けた変更である。REITは配当可能利益の9割以上を分配すれば課税されない。ただし税務上の利益が会計上の利益と異なる場合は、これまで会計上の利益を上回る金額に対して課税されたが、今後はそのようなことがなくなった。具体的には所有物件の時価が簿価を下回って減損処理を行う場合などである。実際問題として当社はこれまで減損処理を行ったことはないし、他のREITでも例はないと思うが、今後は積極的に減損処理を行うことが可能となる。もちろん現在不動産市況が好調なので当面このような事態が起こる可能性は低いが」

 --東洋ゴム工業の耐震装置を取り付けた物件は?

 「当社にはない。すべて他社製品」

 --金融庁の検査はいつ入るのか。

 「すべて抜き打ちである。当社の場合は上場後1回だけ。最近ではREITの数も多いので何年に一度入るかは分からない」

 六本木ヒルズ49階の会場からは青山霊園の満開の桜が見下ろせる。今年はちょうど開催の日取りがよかった。

 総会で投資法人の執行役員と資産運用会社の社長を同一人が兼ねることにつき、金融庁へ届け出た日付を質問した投資主がおり、議長が「手元に資料がないので分からない」と答えたところ「株主総会でそんな答弁をしたら即休憩ですよ」などというので、やむを得ず職員が本社へ書類を調べに行き、報告会の最中に具体的な日付を回答した。利益相反は重要な問題ではあるが、細かい日付にこだわるのにどういう意味があるのか。またこれまで500回近くの出席経験がある金城も総会が途中休憩に入った記憶は一度もないが.........。

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2014年10月20日 (月)

14-45 日本ロジスティクスファンド投資法人

14-45 日本ロジスティクスファンド投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8967) 

第7回総会

2014年10月17日(金曜) 午後2時

千代田区神田美土代町 住友不動産神田ビル3階
ベルサール神田 ROOM1

最寄駅からの道案内: なし
      (新宿線小川町駅、千代田線新御茶ノ水駅B6出口)

金城の出席状況: 連続2回目

議決権を有する投資主数: 7,266名(前回比+571名)

開会時点の出席人数: 60名(前回比+24名うち女性10名)

フリードリンク: 受付でevian330mlを配布 

総会の後: 休憩15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 なし(前回比増減なし)
     報告会 6名(前回比+2名)

所要時間: 総会 24分(前回比+7分)
      報告会 約1時間

お土産(先渡し): 神戸市 久井堂の菓子折
     三井物産ロジスティクス・パートナーズ(株)
     オリジナル煎餅(瓦せんべいに「創業平成十七年
     ニホンロジ 安定成長」などの焼き印)
      
 三井物産、三井住友信託銀行、KENEDIX3社がスポンサーでJ-REIT最初の物流施設特化型。2014年7月期は2期連続の増益。

 --不動産は今買い時ではないとのことだが、買い増しをせずにどうやって分配金の維持向上を図っていくのか。

 「所有物件の再開発をしていく。現在12月竣工を目指して八千代物流センターを再開発中だが、完成すると賃貸面積が3倍、賃貸料収入は4倍になり、これだけで1口あたり分配金を200円以上引き上げることができる」

 --他のリートでは物件をスポンサーに売却して再開発後買い戻しているようだが.............。

 「もちろんそういう方法も可能だが、それでは再開発に伴う利益をスポンサーに取られてしまう。当法人の運用会社には自ら再開発を行える人材がそろっているし、物流施設はオフィスビルより再開発に要する期間が短いこともある」

 --今後食料品の低温流通はますます盛んになると思われるが、冷蔵・冷凍施設への投資方針は?

 「当法人所有の38物件中冷蔵倉庫は1件しかなく、今後も増やす方針ではない。低温流通には巨大な冷蔵庫が必要だが、テナント特有のもので、テナント退去後他のテナントを呼び込むのが難しい。
減価償却費が高いという問題もある」

 --今後安定的に分配金を増やすといいながら、今期(15年1月期)より来期(15年7月期)の方が予想分配金が低いのは何故か。

 「今期は物件の入れ替えに伴って売却益が出るという一過性の要因があるからだ」

 --次の再開発は考えているか。

 「まだ発表できる段階ではない」

 --相模原物流センターの屋上全面に太陽光パネルを設置する予定とのことだが、太陽光発電は電力会社による買取拒否、価格引き下げ等の動きがあってリスクが大きいのではないか。

 「当法人が直接売電するわけではなく、太陽光発電業者に場所を貸すだけなので問題ない。最近の状況から中止の可能性もある」

 報告会ではJリート最高の格付(日本格付研究所からAA+)最高の含み益率(全Jリート平均の10倍以上)、最低水準の負債比率(Jリート平均の3分の2程度)など当法人の良好な財務内容を強調し、分配金の安定と持続的な成長が可能であると説明した。また物流施設特化型リートについてはまだ米国に比べて全リートに占める割合が低いので、今後もしばらくは新規参入が続くであろうが、いずれ淘汰が始まるとの見解を示した。

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2014年8月 1日 (金)

14-36 野村不動産レジデンシャル投資法人

14-36 野村不動産レジデンシャル投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 3240)

第5回総会

2014年7月31日(木曜) 午後1時

中央区日本橋兜町 東京証券取引所2階 東証ホール

最寄駅からの道案内:  なし(浅草線日本橋駅D2出口)

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する投資主数: 10,595名

開会時点の出席人数: 55名(うち女性9名)

フリードリンク: 各座席にevian330mlペットボトル 

総会の後: 休憩約15分の間に自社物件の写真スライドを上映
      その後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 1名 質疑打ち切りなし
     報告会 3名

所要時間: 総会 32分
      報告会 50分

お土産(先渡し): ロゴ入りボールペン
          付箋

 野村不動産がスポンサーの住宅特化型REIT。分配金はこのところずっと12,000円台で安定している。 

 --5~6月ころREIT指数が好調だったのに当法人の投資口価格が低迷していたのは何故か。

 「当法人が5月決算であるため権利落ちの影響もあるが、当時賃料上昇期待からオフィス系のREITが人気で、収益基盤の安定というレジデンシャルREITの特徴が評価されなかったためである」

 --有利子負債の状況は。

 「毎期100億以下の借り換えが必要だが、銀行も資金が余っているので特に問題はない。金利水準もかなり下がっているので今後の上昇リスクを考えて極力長期で借り替えている」

 住宅REITの中には外資系企業の代表者などをターゲットに高級大型物件中心の運用を行っている例も多いが、説明会では、人口減少時代に入っても晩婚化、非婚化、少子化の影響で単身・夫婦のみ世帯は増加傾向にあり、コンパクトタイプの賃貸住宅需要は安定・増加傾向にあるので、当法人は小型物件中心に運用しているとの説明があった。

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2013年11月29日 (金)

13-44 日本リテールファンド投資法人

13-44 日本リテールファンド投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8985)

第9回総会

2013年11月29日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 東京會舘 11階 「シルバールーム」

最寄駅からの道案内: なし(有楽町線有楽町駅B5出口) 

金城の出席状況: 連続4回目
         
議決権を有する株主数: 18,669名(前回比+128名)

開会時点の出席人数: 106名(うち女性27名)

フリードリンク: 会場入り口でVolvic 330mlを配布  

総会の後: 休憩10分の後同一会場で運用状況報告会   

発言者: 総会2名(前回比△6名)
     報告会 5名(前回比△1名)    

所要時間: 総会 27分(前回比△14分)
      報告会 約55分

お土産: 東京會舘の菓子折(クッキー)
 
 三菱商事とUBSがスポンサーで商業施設特化型のREIT。
2013年8月期は4期連続で1口当たり分配金増額。さらに2期連続の増配予想公表済み。

 --規約改正で投資主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができるとの条項を新設する提案がなされているが、どういうことか。

 「いわゆる株式会社の自己株式取得と同じことが法律改正で認められることになったので規約を変更するものである。実際にはそのメリット、デメリットを検討中でまだ具体的に実施する予定はない」

 -隔年ごとの11月6日および同日以降遅滞なく投資主総会を招集するという条項を新設した理由は?

 「投資主総会は2年に1回開催するが、このように規定しておけばその都度新聞紙上に公告する必要がなくなる」

 --UBSと提携の効果は?

 「REIT市場が立ち上がるときUBSのノウハウを活用させていただいた。今後は海外テナントの日本への誘致などにも協力してもらうつもりだ」

 --最近不動産開発が複合化して、商業施設に住宅やオフィスが併設されることが多くなったが、こうした物件への投資はどうなるのか。

 「一つのめどとして51%以上の賃料を商業施設から得ている物件なら購入する」

 --合併の際投資口を分割して1口の価格が20万円くらいになった。100万円もする他のREITと比べて軽くみられるのではないか。

 「合併にあたって価格を合わせるための分割で、特に分割のメリットを狙ったわけではないが、最近1口100万円以上もする高額のREITの間でNISAの導入に備えて分割した方がいいのではないかという議論がある」

 合併による負ののれんを活用して1口あたり分配金の安定的な増加を実現し、連続増資による投資主価値の希薄化を防ぎつつ、規模の拡大を実現している。報告会では商業施設特化型で1位、REIT全体でも3位であることを強調し、最近のイオンリートの上場も、強力なライバル出現というよりもむしろ商業施設を対象としたREITの数が少ない現状、マーケットが活況を呈するという意味でメリットがあるとの考えを示した。

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2013年11月28日 (木)

13-43 ジャパン・ホテル・リート投資法人

13-43 ジャパン・ホテル・リート投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 8985)

第6回総会

2013年11月28日(木曜) 午前10時

中央区京橋 KPP八重洲ビル13階 AP東京八重洲通り

最寄駅からの道案内: なし(京橋駅6番出口) 

金城の出席状況: 初めて

         
議決権を有する投資主数: 21,545名

開会時点の出席人数: 96名(うち女性28名)

フリードリンク: 会場入り口でevian500ml配布  

総会の後: 休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 5名
     報告会 8名

所要時間: 総会 56分
      報告会 約50分

お土産(先渡し): 入浴剤(天然ドライハーブ) 1袋

 ホテル特化型REIT。前期(2012年12月期)は決算期変更による9か月の変則決算。今期(13年12月期)から12か月決算に移行。ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人との合併により生じた負ののれんを活用して分配金を平準化。

 --REITの役員は通常自社の投資口を保有していないが、当法人の執行役員と補欠執行役員(資産運用会社代表取締役)はいずれも自社の投資口を保有している。

 「REIT役員の自社投資口保有はインサイダー取引の対象外である」

 --資産運用報酬体系変更のための規約変更が提案されている
がどういうことか。

 「総資産額に連動する報酬の割合を減らし、新たに1口あたり分配金に連動する報酬を新設した。新規資産を取得しても、収益に寄与しない限り報酬が増えない仕組みである」

 --借入先のうち東京スター銀行は台湾企業に買収されたのではないか。

 「新聞報道以上の情報は持っていないが、現時点で当法人の借入金に特に変化はないと考えている」

 --株主優待券が所有28ホテルのうち5軒でしか使えない。もっと対象を広げる考えはないか。

 「考えはある。しかし投資法人の負担で優待するのでは意味がない。ホテル側の負担で割り引いてくれるところを探している」

 --負ののれんを活用して分配金の平準化を図り、増資による株式の希薄化に対処していくということだが、今のペースで行くと残高は10年も持たないのではないか。

 「今は減損損失、譲渡損失、固定資産除却損等の計上で資産内容の改善を図っているが、これは年内か遅くも来年前半までで終了するのでその後は希薄化対応のみで、取り崩し額も大きく減少する。
従って10年で底をつくということはない。とはいえ、いずれは無くなるのでその対応は今後考えていかなければならない」

 --今後の投資対象としてホテル以外を考えているか。海外ホテルへの投資はどうか。

 「ホテル特化型REITなのでホテル以外への投資は考えていない。今のところ海外に手を出す気もない」

 --最近発行した投資法人債25億の使途は?

 「3年前旧ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が発行した債券の償還資金が20億、残り5億が将来の物件取得資金である」

 運用状況報告会では途中でリーマン・ショック、鳥インフルエンザの流行、東日本大震災等があったため分かりにくいが、日本人がレジャーに関心を寄せる流れは一貫しており、国の観光施策の推進により訪日外国人客増加も期待できるので、ホテル業界の先行きは明るいという強気の見通しが示された。

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2013年10月26日 (土)

13-40 アドバンス・レジデンス投資法人

13-40 アドバンス・レジデンス投資法人
          (東証不動産投資信託市場: 3269)

第2回総会

2013年10月25日(金曜) 午前10時

千代田区丸の内 サピアタワー
ステーションコンファレンス東京 6階 602

最寄駅からの道案内: 大手町駅B7出口に案内係

金城の出席状況: 初めて
         
議決権を有する投資主数: 23,413名

開会時点の出席人数: 88名(うち女性12名)

フリードリンク: 会場入り口でフロム アクア500ml配布 

総会の後:休憩約15分の後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会6名
     報告会6名

所要時間: 総会 38分
      報告会 約55分

お土産(先渡し): ロゴ入りボールペン 1本

 伊藤忠商事が主要スポンサーの住宅系REIT。2013年7月期は物件追加取得により増益。公募増資による口数増加で1口あたり利益の希薄化はあったが増配。 

 --投信法改正に伴い投資主との合意により投資口を有償で取得することが可能となる規定を新設する規約変更の議案が提出されているが、これは株式会社の自己株式取得と同じことか。

 「そのとおりである」

 --資産運用会社に対する報酬のうち総資産額に対する報酬の割合を引き下げ、利益に比例する報酬を新設したのはなぜか。

 「資産規模より1口あたり純利益に連動する体系の方が適当だから。なお過去の実績では両者の差はほとんどない」

 --合併報酬が新設される理由は?

 「日本レジデンシャルと合併した際、合併に係る業務で10億程度の費用が発生し、資産運用会社の持ち出しになったから。なお資産評価額の0.5%という規定はあくまで上限であり、その範囲内で実際に掛かった額を支払うということにである」

 --伊藤忠グループの企業が当法人の投資口を売却したそうだが..........。

 「伊藤忠都市開発という会社が10月に4,500口売却したが、物件開発等における伊藤忠商事のサポート体制には変化がない」

 --伊藤忠商事のデベロッパーとしての地位は?

 「野村不動産や三井建設などの専門デベロッパーには見劣りするかもしれないが、総合商社間の比較では秀でているものと判断している」

 --分配金の目標を1口あたり4,500円としている理由は?これでは分配準備積立金の投資主への還元に時間が掛かりすぎる。

 「合併の際分配金の目標は4.500~5.000円と説明しているからだが、この水準にはここ1~2年の間に到達できると考えている。
その後の剰余金の活用方法についてはその時点で考えたい」

 --消費税の引き上げで物件購入にも当然影響があると思うが、増税前に購入してしまおうという考えはあるのか。

 「消費税引き上げでNOIが低下するのは否めないが、無理な外部成長を行うつもりはない。期待できる利回り水準の物件のみを購入する方針である。今年になって不動産市況の好転が住宅物件にも及び、分譲マンションの売れ行き好調が伝えられている。
賃貸物件については特にリーマン・ショック以後の開発の遅れから品薄の状態が続いているが、我々はあくまで簿価のNOI目標は変えず無理な購入はしない方針である」

 運用状況報告会では、当法人はJ-REITで最も分散されたポートフォリオを持つとして、物件数、賃貸可能戸数J-REITNo.1、資産規模、含み益は住宅系REITNo.1などとの説明があった。
J-REITは税務上の理由で当期利益のほぼ全額を投資主に分配するため、内部留保はほとんどないのが普通だが、当法人は日本レジデンシャルとの合併時に負ののれんを分配準備積立金として積み立てたため、これを活用して分配金の安定を維持しているのが強み。しかし利益0でも60年間毎期4,500円の分配が可能といわれると、質問にもあったように特に被合併法人の旧投資主にとっては、あまりにも還元に時間が掛かりすぎるとして心穏やかならざるものがあるようだ。

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2013年4月14日 (日)

13-10 東急リアル・エステート投資法人

13-10 東急リアル・エステート投資法人
        (東証不動産投資信託証券市場: 8957)

第6回総会

2013年4月12日(金曜) 午前10時

渋谷区桜丘町 セルリアン東急ホテル
(地下2階 ボールルーム昴)

最寄駅からの道案内:  なし

金城の出席状況: 連続4回目
         
議決権を有する投資主数: 9,674名(前回比+991名)

開会時点の出席人数: 63名(前回比△1名 うち女性8名)

フリードリンク: 会場入り口でevian500mlペットボトルを配布 

総会の後: 休憩約25分の間にPRビデオを上映し、
      その後同一会場で運用状況報告会

発言者: 総会 3名(前回比+3名)
     報告会 5名(前回比△4名)

所要時間: 総会  36分(前回比+18分)
      報告会 約1時間50分

お土産(報告会資料に同封): ロゴ入りボールペン
               絵葉書(渋谷の風景)

 東京都心5区と東急沿線中心に投資しているが、このところ業績は低調で、2013年1月期まで3期連続1口当たり分配金減額。状況報告会では前期を底に上昇基調と説明、今期に入ってこれまでの投資対象区域からやや外れる埼玉県蕨市の物件取得で業績予想の上方修正を行ったと説明したが、詳細は質疑応答で。 

 --資産運用会社に支払う報酬のうち投資口価格に連動する部分(インセンティブ報酬)というのは初めて聞いた。

 「日本では多分当法人だけだが、海外では例がある」

 --委託報酬の時限的削減の方式を変更する議案が提出されているが、報酬支払額はどう変わるのか。

 「前期実績で計算すると減額幅は2,400万円から4,300万円に上積みとなる」

 --議長は投資法人の執行役員と運用会社の社長を兼ねているが、二重に報酬を受け取っているのではないか。

 「金融庁の承認を得て兼職しているが、投資法人の報酬は辞退している」

 --議長は当法人の投資口を所有していない。なぜか。

 「投資法人の内部規定で禁止されている。不動産投信の投資口がインサイダー取引の枠内に入っていないからである」

 --これまでの運用対象地域から外れた蕨市にあるO電気工業のシステムセンター(底地)を購入した上、同社に固定賃料、中途解約不可の条件で20年間も賃貸することにしたが、もしインフレになったらどうする。

 「エリア外ではあるが、みずほ信託の仲介による相対取引で、価格が魅力的であった。周囲は住宅地であり、出口で売却する場合は更地にした上、マンション用地として確実に売却可能である。
インフレになっても固定資産税の上昇分については賃料に転嫁する契約になっている」

 --途中でO社が賃料を支払えなくなったらどうするのか。

 「土地の明け渡しを求め、残存期間の賃料を請求することになる」

 報告会における当法人の運用状況以外の説明をいくつか。

 貯蓄から投資へといわれているが、預金しかしたことのない人がいきなり株の信用取引などできないので、まず第一歩としてはREITを選んでもらいたい。

 REITは高齢者の年金を補完する役割だけでなく、住宅購入を目指す若い人が頭金を作るのにも適している。インフレになって不動産価格が上がればREITも上がるからだ。
 個人の投資口保有比率が低いといわれているが、当法人の場合投資信託を含む実質個人保有投資口比率は40%を超えている。

 年金の保有比率が低いが、大きな資金が入ってくるにはもっと規模が必要だ。

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