森ヒルズリート投資法人

森ヒルズリート投資法人　（東証不動産投資証券市場：　３２３４）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
２００７年１０月１６日（火）　午前１０時

六本木ヒルズ森タワー　４９階
　　「六本木アカデミーヒルズ４９　オーディトリウム」

開会時点の出席人数：　６３名（うち女性１２名）

フリードリンク：　入場時にミネラルウォーターのペットボトルを
　　　　　　　　　配布（evian 330ml）

総会の後：　休憩１５分の後運用状況報告会
　　　　　　休憩時間中にＰＲビデオ（英語版）上映

発言者：　総会　２名
　　　　　報告会　４名（１名は総会と重複）

所要時間：　総会　１時間４分
　　　　　　報告会　約１時間

お土産：　なし

　森ビル系で、東京都心の大規模オフィスビル中心に都市型ポートフォリオの構築を目指し、一部住宅、商業施設や地方主要都市の物件にも投資するＲＥＩＴ。２００７年７月期は表面上減収減益ながら決算が前期の１年から半年に変更されているため実質増収増益。
今期（２００８年１月期）は固定資産税と借入金利息の負担増で減益の見込み。

　森タワーの大型会議室はレイアウトが悪くて使いづらい。そのせいかどうか最近ドクターシーラボ、グッドウィルなどが総会会場をヒルズ外へ移したが、今回の小規模なオーディトリウムはビル外周のカーブをうまく生かした扇形で階段教室状の部屋。なかなかうまく出来ているが、強いて難をいえばスクリーンが小さくて見難いことくらいか。

　－－執行役員候補の森寛氏は森ビルオーナーの一族か。

　「同姓だが姻戚関係はまったくない」

　－－森ビルと森ヒルズリートの関係は。

　「互いに独立した法人だが、非上場のディベロッパーである森ビルが物件売却の際当ＲＥＩＴに優先交渉権を与えるなどサポートしてくれている。プロパティーマネジメントにも森ビルの力を借りている。もちろん種々のチェック機関を設けるなど利益相反には十分気をつけている」

　－－海外不動産への投資を禁止する定款の条項を削除する議案が提出されているがなぜか。

　「現在上場ＲＥＩＴは東証の規定で海外不動産への投資はできないが、グローバル化の時代を迎えてこの規定は廃止する方向にあると聞いているので、これに備えて前もって削除するもの。現在具体的に投資を検討している海外物件があるわけではない。将来海外不動産に投資する場合も、都市中心部の有力ビル中心という投資方針に沿って行っていく」

　それほどもめたわけでもないのに議長の議事進行の手際が悪く、１時間超というＲＥＩＴとしては異例の長時間総会となった。議長は声が小さくて発言内容が聞き取り難く、会場からしばしばクレームを受ける。

トップリート投資法人

トップリート投資法人　（東証不動産投資証券市場：　８９８２）　トップリート投資法人REIT

２００７年９月２１日（金）　午前１０時　トップリート投資法人

有楽町　東京會舘　１１階　「シルバールーム」

開会時点の出席人数：　４８名（うち女性１１名）

フリードリンク：　ミネラルウォーターのペットボトル配布
　　　　　　　　　（evian 330ml）

総会の後：　約１０分の休憩後、同一会場で運用状況報告会

発言者：　総会　なし
　　　　　報告会　８名

所要時間：　総会　２２分
　　　　　　報告会　約５０分

お土産：　なし

　新日鉄グループ、王子製紙グループ、住友信託銀行の３社がスポンサーで、ＮＥＣ本社ビルなど東京都心大型オフィスビル中心に商業施設、住宅も含むポートフォリオを持つ総合型リート。2007年４月期の１口あたり分配金は14,992円で、前期比増配を確保したが、2007年10月期は3,000円強の大幅減配の見込み。

　冒頭、イトーヨーカ堂から東習志野店賃貸契約の中途解約予告通知を受けた件について陳謝。８月３１日付で賃料改定の合意が成立し、固定賃料を大幅に引き下げる代わりにヨーカ堂直営部分の年間売上高を基に一定金額を超えた場合、一定の料率を乗じた歩合賃料を次年度に受け取る旨の合意が成立し、解約予告は撤回されたとの説明があった。退去を受け入れ、マルチテナント化（テナント入替）を行った場合よりは有利になると考え、決断したとのこと。

　－－ヨーカ堂の売上が一定金額を超えた場合の一定金額とはいくらで最近の実績に比べてどの程度の水準か。また一定料率とはどのくらいか。

　「ヨーカ堂に対する守秘義務があるので公表できない」

　－－将来の分配金増加に関する目標はあるのか。

　「１口12,000～13,000円程度をキープできるように努力したい」

　具体的な数字が開示されないので何ともいえないが、ヨーカ堂東習志野店については、事の経緯から見て相当大幅な賃料減額を余儀なくされたであろうことは想像するに難くない。大手スポンサー３社の信用を基礎にスタートした当リートだが、逆に発足早々大手企業の甘さを露呈してしまったといえるのではないだろうか。

http://www.top-reit.co.jp/

日本プライムリアルティ投資法人

日本プライムリアルティ投資法人
　（東証不動産投資証券市場：　８９５５）

２００７年９月５日（水）　午前１０時

丸の内　パレスホテル　２階「チェリールーム」

開会時点の出席人数：　約２４０席の３割くらい

フリードリンク：　ミネラルウォーターのペットボトルを配布
　　　　　　　　　（volvic 330ml）

総会の前：　所有物件の紹介ビデオ上映

総会の後：　約１５分の休憩後同一会場で運用状況説明会

発言者：　総会　２名
　　　　　説明会　６名

所要時間：　総会　３１分
　　　　　　説明会　約１時間５分

お土産：　なし

　東京建物系。2007年６月期は小幅ながら辛うじて４期連続の増配。

　－－資産運用委託契約改定案にインセンティブ報酬３（不動産取得に対する報酬）の新設が含まれているが、利益に対してではなく、不動産の取得に報酬を払うのはおかしいのではないか。

　「現在報酬体系は固定報酬、インセンティブ報酬１（売上に対する報酬）、同２（利益に対する報酬）の３本立になっているが、他のＲＥＩＴと比較すれば低い水準にある。投資法人の方針として、安定した収益の確保が必要で、そのためには外部発展が重要なので、このような報酬を導入した。なおこの報酬は取得価格に含めて資産に計上、土地部分を除いて建物部分のみを長期にわたって償却し、費用に計上するので、分配金に与える影響は軽微である」

　－－他のＲＥＩＴと比較して１口あたりの分配金が少ない。

　「流動性を増やすため上場前に1:2.5の投資口分割を実施したため、１口あたりの価格、分配金ともに小さくなっている」

　－－内部成長にも努力するといっているが、すでに稼働率は100%近くに達しており、これ以上改善の余地に乏しいのではないか。

　「高稼働率を背景として今後は賃料アップも期待できる」　
　５本の議案のうち報酬に関する件だけが問題になった。分配金に
与える影響もさることながら、ひとつ間違えれば不動産バブル期に行き過ぎを助長する原因にもなりかねないだけに、投資主が懸念するのも無理からぬところであろう。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
　　　　　　　（東証不動産投資証券市場：　８９８１）

８月８日（水）　午前１０時

御殿山ヒルズ　ホテルラフォーレ東京　地下１階　「松月の間」

総会の後：　質疑応答

開会時点の出席人数：　１６名（うち女性５名）

フリードリンク：　ミネラルウォーターのペットボトル
　　　　　　　　　（クリスタルガイザー　310ml）

発言者：　総会　なし
　　　　　質疑応答　１名

所要時間：　総会　１５分
　　　　　　質疑応答　約５分

お土産：　なし

　米ゴールドマン・サックス系のホテル特化型ＲＥＩＴ。８月年１回決算なのに役員任期の関係でこの時期の開催。

　－－総会開催時期と決算期のサイクルがずれている。他の不動産投信ではほとんど決算の３か月後に総会を開き、引き続き運用状況報告会で詳細な資料を配布して、業況の説明を行うのが普通である。
情報の開示なしで質疑応答といわれても質問のしようがない。本日選任された新役員は任期途中で辞任し、決算期と総会の間隔を適切にすべきである。

　「貴重なご意見ありがとうございました。検討させていただきます」

　ＲＥＩＴの総会では事業報告の必要がないとはいえ、せっかく投資主が集まる機会なのに、まったく業績に関する説明がなくては出席人数が少ないのも当然。

http://www.jhrth.com/

森トラスト総合リート投資法人

森トラスト総合リート投資法人

　（東証不動産投資証券市場：８９６１）

２００７年６月１４日（木）　午前１０時

御殿山ガーデン　ホテルラフォーレ東京
　地下１階　宴会場「左近の間」

開会時点の出席人数：　６５名（うち女性１６名）

フリードリンク：　休憩時間に会場内で紙コップ入りのホットコーヒーとミネラルウォーターのペットボトル（クリスタルガイザー 500ml）

総会の後：　休憩１５分の後同一会場で運用状況報告会

発言者：　総会　４名
　　　　　報告会　４名

所要時間：　総会　５８分
　　　　　　報告会　約５５分

お土産：　ホテルラフォーレ（コルドンブルー）の菓子折
　　　　　REITの総会でこんな立派なお土産は初めて

　森トラスト系で、用途・地域分散型の総合REIT。2007年３月期は大幅減収減益だが、これは特殊要因（日立本社ビルの売却益計上）がなくなったため。

　総会での質問はすべてREITと株式の区別もよく知らない投資主からの初歩的なものであったのに議長が回答にもたついたのは感心しない。

　運用状況報告会では、最近の地価高騰について、次のような説明があった。

当法人は総合型といってもあくまで東京都心部の大規模オフィスビルを中核と考えているが、最近の地価高騰で中心部のオフィスビルは値段が高くなり過ぎ、今買うのは中長期的に見て得策でなくなった。そのため当初設定したポートフォリオ構築の目標に比較して都心部、オフィスビルが下回り、その他地域、商業施設などが上回っている状況にある。しかし私募ファンドへの規制も強化されているし、そろそろ地価の天井感も出てきたように思う。

――昨年森トラストに売却した日立本社ビルはどうなっているか。

「日立本社の転出後、当面２～３年の短期テナントに貸し出し、中長期的には御茶ノ水駅東側地区の広い範囲で再開発を行う予定と聞いている。新しいビルに建て直されたら、過去の縁もあり、できれば当法人で所有したいという希望は持っている」

東急リアル・エステート投資法人

東急リアル・エステート投資法人　
　　　　　　　　　　　（東証不動産投資証券市場：　８９５７）

４月１７日（火）　午前１０時

渋谷エクセルホテル東急　６階　プラネットルーム

開会時点の出席人数：　６２名　（うち女性１５名）

総会の後：　同一会場で運用状況報告会

フリードリンク：　入場時にミネラルウオーター（下田観音温泉の飲泉）のペットボトル（350ml）を配布、総会後の休憩時間に紙パック（250ml）入りの伊藤園天然ミネラルむぎ茶
　　　　　　　　　
発言者：　総会　３名
　　　　　報告会　６名

所要時間：　総会　５０分
　　　　　　報告会　約１時間

お土産：　なし

　東急系のＲＥＩＴ。投資対象は首都圏（主として都心５区と東急沿線）のオフィスおよび商業施設。2007年１月期は大幅減収減益だが、これは前期決算に物件１件の売却益計上という特殊要因があったためでほぼ平常ペース。

　－－執行役員が１名しかいないが、万一の場合どうするのか。

　「監督官庁（金融庁）に申し立てて選任することができる。本投資法人の規約では監督役員の員数を執行役員の員数に１を加えた数以上とすることになっているので、執行役員を１名増やすと役員が２名増えることとなり、報酬支払額が増え、分配金を減らすことになる」

　（年配の女性）
　－－証券会社に儲かるからと勧められたので買ったけれど、持っていたほうが良いのか、それとも売った方が良いのか。分配金は出すのか、出さないのか。出さないなら売ってしまう。

　「2007年７月期はすでに１口あたりの分配金14,000円という予想を公表している。今後とも極力分配金を増やすよう努力するが、最終的な判断は投資主個人で行ってほしい」

　総会でこんな発言をする人は初めて見た。

　ーーマンションに投資する考えはないのか。

　「考えていない。もしやるとすれば別の投資法人を設立することになるだろう」

　－－投資口を分割する考えはないか。

　「投資口の価格が高くなったため投資しにくいという声があるのは事実で、検討はしている。株式の電子化がひとつのタイミングになるかもしれない」

　本総会で資産運用会社に支払う委託報酬のうちインセンティブ報酬部分（投資口価格が過去最高価格を上回った場合に支払われる分）の料率が引き下げられた。ＲＥＩＴ市場の活況が当初予想をはるかに上回ったものであることを示している。　

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ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
　　　　　　　　　　　　　　（東証不動産投資証券市場：８９８１）

９月４日（月）　午前１０時

御殿山ヒルズ　ホテルラフォーレ東京
地下１階　松月の間

総会の後：　運用状況に関する質疑応答

開会時点の出席人数：　２０名（うち女性１名）

フリードリンク：　入場時にミネラルウオーターを手渡される
　　　　　　　　　　（クリスタルガイザー　310ml）

発言者：　総会　なし
　　　　　　質疑応答　５名

所要時間：　総会　１１分
　　　　　　　 質疑応答　約２５分

お土産：　なし

　米ゴールドマン・サックス系。初のホテル特化型ＲＥＩＴ。上場後初総会。

　－－ＲＥＩＴはすべて半年決算なののに当法人が１年決算なのはなぜか。

　「ホテルの営業成績には季節変動がある。所有物件の賃料は固定が６割、変動（ホテル売上の10%）が４割となっているため、年１回の決算とした」

　－－中間配当は行わないのか。

　「投資法人に中間配当制度はない」

　－－今後の投資戦略について

　「現在６物件所有しているが、完全に分散し切れていないので外部成長は積極的に進めていく。　ただし何年後にどの程度という定量的な目標は掲げていない。あくまで収益力のある物件を選んで投資していく。オフィスや住宅に比べてホテルは流動性が低いといわれているが、最近はノンコア事業として行っていたホテル部門を売却しようとする企業（ＪＡＬ、ＡＮＡなど）も多く、今年２月の上場以来８月までに７０件ほどの持込案件があった」

　－－金利上昇にどう対応するのか。

　「借入はすべて変動金利なので、キャップという一種のデリバティブを購入してヘッジしている。具体的には金利1.3%までは通常の変動金利、1.3～3.0%までは1.3%据置、3%以上になると1.3%プラス3.%を超える金利（3.5%なら1.3+0.5=1.8%）となる」

　－－ホテルの改装費はどこが負担するのか。

　「物件によって異なる。変動賃料の物件はＲＥＩＴ負担、固定賃料の場合はホテル運営会社である」

　通常ＲＥＩＴは総会の後に運用状況報告会を開く。当法人は、決算（８月末）後日が浅く、まだ数字がまとまっていないとの理由で質疑応答のみに応じたが、中間期の実績とか物件の現状だけでも説明できるはずで、これでは開示に消極的だといわれても仕方あるまい。それに今回全役員を改選した結果、今後の総会も２年ごとに同様のタイミングで開かざるを得なくなり、同じ問題がいつまでも付いて回ることになりはしないか。

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日本レジデンシャル投資法人

日本レジデンシャル投資法人　　（東証不動産投資証券市場：８９６２）

８月３０日（水）　午前１０時 虎ノ門　ホテルオークラ東京別館２階「メイプルルーム」

総会の後：　約１５分の休憩後運用状況報告会

開会時点の出席人数：　６４名（うち女性９名）

フリードリンク：　休憩時間に富士ミネラルウォーター 500ml

発言者：　総会　６名　　　　　　報告会　７名

所要時間：　総会　４６分

　　　　　　　 報告会　約１時間１０分

お土産：　ボールペン 　

住宅特化型ＲＥＩＴの草分けで不動産投資ファンド運営のパシフィックマネジメントが設立。上場以来ゆるやかながら増収増益を続けている。

　冒頭、適時開示規則違反行為（役員会の決議が実際の決議日と異なる日に行われたものとして資料を作成したたこと）で処罰を受けたことに対して陳謝。

　－－執行役員、監査役員の候補者が弁護士と公認会計士ばかりだが、多忙な方が社員の採用試験を行うとか、購入不動産の実地調査に立ち会うなどの日常業務に従事できるのか。

　「投資法人は執行役員だけで従業員はひとりもいない。物件購入の実務は資産運用会社が行う」 　

－－先般の不祥事で第三者割り当ての新投資口発行が中止されたが、購入予定の物件の入手が不可能になったのではないか。 　「中止になったのは新投資口の発行ではなく投資法人債の発行である。資金使途は不動産購入ではなく、短期借入の返済であるが、返済期限の延長を認めてもらったので問題ない」 　

－－所有する土地の含み益はどのくらいか。バブル当時と同じ鑑定士に評価させていたらバブルの再来になるのではないか。

　「購入後の鑑定価格は貸借対照表計上額の数パーセント増に過ぎないが、これまで処分した物件では１２～３４％の売却益を得ている。立地条件、築年数等から長期運用に適さないサブコア物件から売却しており、大きな売却益が期待できるものを優先するようなことはしていない」

　ＲＥＩＴの総会は原則２年に１回だが、当法人は半期ごとに決算説明会を開くことを約した。また投資主を対象とした自社所有物件の見学会開催も検討するとのこと。

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ニューシティ・レジデンス投資法人

ニューシティ・レジデンス投資法人
　　　　　　　（東証不動産投資証券市場：８９６５）

６月２日（金）　午前１０時

六本木一丁目　泉ガーデンタワー７階
コンファレンスセンター

総会の後：　運用状況報告会

出席人数：　開会時点で３３名（うち女性６名）

フリードリンク：　ミネラルウオーター（エビアン 330ml）

発言者：　総会　１名
　　　　　　報告会　１名

所要時間：　総会　２７分
　　　　　　　 報告会　約５０分

お土産：　Franc franc の cube potpourri
　　　　　　ささやかながらＲＥＩＴの総会でのお土産は珍しい。

　米不動産情報大手シービー・リチャード・エリスが母体で住居系資産の運用に特化した不動産投信。ＲＥＩＴの市況はゼロ金利解除が視野に入りつつある中で全体として意外に底堅く推移しているが、オフィス・商業施設対象の投信が高い稼働率を背景に好調を維持しているのに対し、住宅特化型は姉歯問題も反映して、どちらかといえば不振な先が多い。中でも当法人は未だに時価が上場時の公募価格を下回っている状態。

　第２期（2006年２月期）は増収増益ながら、期中の新投資口追加発行もあって１口あたり分配金は大幅減。どうも資産規模の拡大を急ぐあまり（規模1,000億円の目標を前倒し達成）、投資口価値の希薄化に対する配慮が不足しているように思われる。2006年８月期は引き続き増収増益ながら分配金はほぼ横ばい、微増の予想であったが、総会の２日前に上方修正を新聞発表したあたり多少その辺は気にしている様子。

問：　入居者専用のクレジットカードを発行し、賃料のカード払いを推進しているとのことだがキャッシュフローに影響はないか。

答：　当業種はキャッシュリッチで、６か月ごとに分配金を支払うまで余裕があり、入金が１か月遅れても問題ない。逆に入居者が賃料を支払わなくとも６か月までカード会社が保証してくれるメリットもある。

問：　借入金利上昇の影響は。

答：　長期固定金利での借入は当然現時点での変動金利より高めの金利を払うことになるので、変動金利と比べてどちらが有利か見極めるのは難しい。現状長期固定化は５割をめどに考えている。

問：　借入は本体に影響を及ぼさないようにノンリコース・ローンで行っているのか。

答：　ノンリコース・ローンによる調達も行っているが、物件を担保に入れることによって経営の自由度が失われるので、投資法人の信用に基づく無担保化も進めているところだ。

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グローバル・ワン不動産投資法人

グローバル・ワン不動産投資法人
　（東証不動産投資証券市場：８９５８）

３月１５日（水）　午前１０時

平河町　都市センターホテル
５階「オリオン」

総会の後：　１０分間の休憩に続いて運用状況説明会

出席人数：　開会時点で３４名（うち女性５名）

フリードリンク：　休憩時間にミネラルウオーター（富士山のバナジウム天然水 500ml）を配布

発言者：　総会　０、説明会　３名

所要時間：　１６分　説明会　約１時間

お土産：　なし

　明治安田生命、東京三菱銀行等が母体のＲＥＩＴ。2005年９月期は不動産売却益計上の特殊要因がなくなったことなどもあり、減収、減益、減配であったが次期は増収、増益、増配を予想。総会
では規約変更、人事のほか新たに新日本監査法人を会計検査人に選任する議題を審議。カネボウ問題を契機とした中央青山外しの先陣を切った形。

　運用状況説明会では資産運用会社グローバル・アライアンス・リアルティから他のＲＥＩＴと異なる以下の個性的運用方針につき説明があった。

１．　投資物件は「近、新、大」を重視

　立地は重要で、距離の優位性は劣化しない。築年の浅い物件は償却負担が重いが陳腐化のリスクを抱えるよりはよい。エリアの代表的なビルで、大規模ビル特有のグレード感やステータスのある物件
を重視する。

２．　買い急ぎはしない

　外部成長による規模の拡大には批判的。

３．　収益の希薄化を招く増資は慎重に考える

　財務の健全性を保つためある程度の増資は必要だが、不動産の質、収益の安定性が高ければ、多少借入金が多くても高い収益性を維持できる。

問：　テロ、災害等のリスクを回避するためある程度分散投資を考える必要はないか。

答：　分散投資と収益性は二律背反の関係にある。確かに地域内で目立つビルはテロの標的となる危険性が高いが、狙われそうなテナントはなるべく避けるなどは考慮している。地震対策としては物件のＰＭＬ値（地震による予想最大損失率、低いほどよい）を重視しており、ポートフォリオのＰＭＬ値は約3.1％で、他ＲＥＩＴの3.7～7.9％に比べてかなり低い。

問：　今後金利上昇が予想されるが対策は？

答：　バブル潰しのための急激な金利上昇はないと見ている。景気回復に伴う金利上昇ならいずれは賃貸料にも跳ね返ってくるが、金利の上昇は敏感なのに不動産市況は遅行性があるのでその間のギャップを防がなければならない。そのため借入金の長期固定化を図っており、すでに今後数年間の支払金利はすべて固定されている。

　他のＲＥＩＴがとかく規模の利益を追って収益の希薄化（１投資口あたりの分配金減少）を招き勝ちであるだけに当法人の方針説明は印象に残った。

グローバル・ワン不動産投資法人のHP↓

http://www.go-reit.co.jp/

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ベンチャー・リヴァイタライズ証券投資法人

ベンチャー・リヴァイタライズ証券投資法人

　　　　　　（大阪ベンチャーファンド市場：　８７２１）

１０月２５日（火）　午前１０時 虎ノ門パストラル　新館６階「ロゼ」

出席人数：　開会時点　１２名（女性１名）

　　　　　　開会後入場　１名

　不動産投信（REIT）と同じ会社型（クローズドエンド）でベンチャー企業への投資を目的とした投資法人。未公開企業、民事再生法あるいは会社更生法の適用によって未公開となった企業および上場または店頭登録後５年以内の企業への投資を行う。まだ当法人を含めて２社しか上場されていないためREITほどなじみがないが、１年決算であること以外、総会は２年に１回以上開催、財務諸表、利益金処分案は総会付議事項でない、総会を欠席した投資主は出席とみなす、役員は自社の投資口を持たないなどはREITと共通している。 　

  総会は規約変更と役員人事のみ、１５分で終わる。５分間の休憩後、運用会社ＳＢＩアセットマネジメント㈱による運用状況報告会。

　第３期（平成１７年１月期）は創立以来始めて１口1,639円の分配金を支払ったがその後、投資口価格は軟調に推移している。理由はこの間株式市場の人気が大型株に集中し、当法人が所有しているような新興市場銘柄が不振であったこと、新興市場の上場基準厳格化により未公開企業の上場が遅れ気味であることなどとしており、現時点では１８年１月期の分配金についてはなんともいえないとのこと。 　

  投資先のうち２社が破たん状態（１社は債務超過で破算手続開始、もう１社は何とか営業継続中で再生の可能性も）にあるが、全部で７５社ほどに投資しており、当法人の目的からすればこの程度は止むを得ないか。なお上場企業の株式保有が公開後５年間に限られているのは金融庁の規制によるもので、運用上の制約になっている。これではなかなか新興市場銘柄に対する長期的視点からの投資は出来ない。

　所要１時間、お土産なし。

日本プライムリアルティ投資法人

日本プライムリアルティ投資法人　（東証不動産投資証券市場：8955）

９月９日（木）　午前１０時

丸の内　パレスホテル
２階　「チェリールーム」

出席概数：　座席数２５０の７～８割が埋まる。ＲＥＩＴとしては多い方。

　東京建物系の不動産投信。いまやＲＥＩＴ総会の定番となった感があるミネラルウオーターの小びん（Vittel 330 ml）を受け取って会場へ。総会は例によって規約改訂と人事のみ。

問：　執行役員候補者（現職の再任）が弁護士だが、弁護士に会社の経営が出来るか？

答（候補者本人）：　不動産投資法人は直接不動産の運用を行うわけではなく、投資信託委託業者（投資法人資産運用業）を監督するだけなので、弁護士はむしろ適している。私は本業の弁護士としても長年不動産案件を手掛けてきた。

　２３分で終了、休憩１０分の後、委託業者東京リアルティ・インベストメント・マネジメントによる運用状況報告会。

　物件の用途別ではオフィスと商業施設、地域は東京都心・周辺部のほか地方主要都市へも分散投資を行っている。当期は物件売却による利益のお蔭で増収増益であったが、増資による投資口の希薄化のため１口当たり分配金は減少。次期は売却益の特殊要因がなくなるため減収減益で減配予想とあまり景気の良い話はない。

問：　日本経済新聞の記事によると所有物件に１６億ほどの含み損があるらしいが。

答：　現在、減損会計の適用を迫られるほど減価している物件はない。今回売却した池袋のビルは２０億で購入、６億の費用を掛けてリニューアルしたが鑑定評価額は２２億にとどまった。しかしながら実際には３３億で売却できた。

　最近不動産のミニバブルで都心の物件は鑑定評価額を上回る価格で取引されているという話を聞くがその実例であろうか。

　特に大きな波乱はなく１時間強で終了。お土産はなし。

日本プライムリアルティ投資法人のHP
http://www.jpr-reit.co.jp/

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ユナイテッド・アーバン投資法人

ユナイテッド・アーバン投資法人

　　（東証不動産投資証券市場：　８９６０）

８月３０日（火）　午前１０時

ホテルオークラ別館２階　「オーチャードルーム」

出席概数：　開会時点で５０名くらい

　丸紅系の総合リート。

順調に上昇してきた東証リート指数は米国リートに調整色が広がってきた影響もあり、８月に入ってから頭打ちとなり、乱高下が目立つ展開となっている。

　リートの総会は営業報告が議題にならないため、株主総会との違いを理解しない投資主が見当はずれなことを言い出さない限り、あまりもめることはない。本日も質問ひとつだけで所要時間は３０分足らず。その後１０分間の休憩中にコーヒー、紅茶、ジュース等のサービスがあって、資産運用会社ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社による運用状況報告会に入る。

　総合リートとはいいながら実情は都内のオフィスビルに特化している投信もあるが、当法人は地域（都内、首都圏以外に大阪、名古屋、福岡などの地方都市も）、用途（商業施設、オフィス、ホテル、住居）の分散方針を徹底している。

　当期（第３期）は増収、増益ながら増資による投資口数の増加もあって１口当たり分配金が第２期の19,090円から14,638円へ急減したが、第２期には所有商業施設から契約を破棄して退店したテナントから４億円の保証金を没収したという特殊要因もあり、今後は第４期、５期とも14,000円台の安定した分配金支払いを予定しているとの説明があった。

　質問としては何か株主優待のような投資主優待を考えろというのと、オータニのような一流ホテルで総会をやるのは無駄だからもっと安い会場に替え、経費を節約して分配金を増やせという相反する意見が出たが、利益のほぼ全額を分配金に回すことになっている不動産投信としては当然後者の方が正しいといえよう。 　

所要約一時間。

お土産というほどのことはないが、資料と一緒に粗品のボールペンをいただく。

  ユナイテッド・アーバン投資法人のHP↓
　http://www.united-reit.co.jp/main_frame.html

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森トラスト総合リート投資法人

　森トラスト総合リート投資法人

　６月１６日（木）　午前１０時

　御殿山ヒルズ　ホテルラフォーレ東京
　地下１階　宴会場「左近の間」

　座席数２５０ほど　出席者は開会時点で約９０名

　会場の入り口にミネラルウオーター（米国製クリスタルカイザー）と紙コップが並べてあり自由に飲めるようになっている。東急、オリックスのリートもミネラルウオーターを配っており、どうも不動産投信はお水がお好き。多分いずれも相次いで上場後初の総会を開くのでお互いに情報交換しているのではないか。

　総会では株式会社と投資法人の区別もよく知らない投資主が「なぜ決算期ごとに総会と開かないのか」とか「業績の説明をしろ」だとか見当はずれのことを言い出してごたごたしたがそれでも何とか４５分ほどで収まる。１５分の休憩後、運用状況報告会。

　当投資法人はオフィスビル、商業施設、住宅に投資し、将来はホテルの組み入れも考える総合リートである。とはいうものの現状、投資額の７５％以上がオフィスであり、地域的には東京都心部に６０％以上集中する特化型といえる。

　業績は順調、設立以来増収増益を続け、１口当たり分配金額も３期連続増加、次期（第７期、１７年９月期）も増収増益増配が続く予想。投資口価格指数は上場当初こそやや低迷したが、最近は東証ＲＥＩＴ指数を上回る上昇率を保っている。

　当リート所有のメイン物件は御茶ノ水の日立本社ビルだが契約は来年５月までで、既に日立は一部移転を開始している。後釜のテナントとは交渉中だが、当リートは親会社森トラストとマスターリース契約を結んで３年間の賃料を保証を受けている（実際にビルを使用するエンドテナントは森トラストから転貸を受ける）。

　さらに周辺一帯を大規模に再開発すると現在の倍の容積率のビルが建てられることもあり、あくまで予想だが将来ひょっとすると六本木ヒルズに匹敵する森グループの一大プロジェクトに発展するのかもしれない。

　親会社森トラストとの利益相反を懸念する声もあった。これはリートにとって重要な問題で、他の総会でもよくある質問だが、これまでのところは上記のマスターリース契約に見られるように森トラストの支援は厚く、当リートの業績安定に寄与していると考えてよいのではないか。森トラストが非上場であることが、支援をしやすくしているのかもしれない。

　１時間の予定が１時間２５分ほど掛かる。

　お土産はなし。
　

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オリックス不動産投信

開催日　５月２４日（火）

　オリックス系のリート。キャロットタワー（三軒茶屋の世田谷線ホームがある人参色の高層ビル）も意外や東急ではなく、ここの所有。総合運用型をうたっているが実際はオフィス８０％以上、首都圏９０％以上の集中運用。

　会場は浜松町貿易センタービル３８階の「ＷＴＣコンファレンスセンターフォンテーヌ」、座席数２５０程度で３割ほどの入り。例によって規定と人事だけでは盛り上がらず、質問ゼロ、２５分で終わる。その後１０分間の休憩をはさんで約４５分の運用状況報告会でリートの場合こちらの方が大事。

　減収、減益、減配。法人側は期初予想分配金13,000円台のところ頑張って14,068円と６期連続14,000円台を維持したなどといっているが、どうも全体に右肩下がりなところが気になる。なお次の2005年８月期は増収、増益で分配金は14,232円となる見込みだが、これは物件３件の売却益が計上されるため。売却損にならないのはよいが、リートである以上賃料収入だけで増益を達成してほしいところ。

　所有者別投資口数で個人の比率が下がり法人が増えているのも気になる。運用難の地銀などがリートを買いあさっていると報じられているが、金融引締めになれば一挙に売りが増える心配がある。もっともこれも法人側にいわせるとリートを組み入れたオープン投信が増えており、法人の分に間接的な個人所有分がかなり入っているので問題ないというのだが。

　質問は親会社オリックスとの利益相反問題、リート全体の将来など。前者は重要な問題ではあるが、回答は最初から予想されているようなもので聞くだけ無駄な気もする。後者については現在のリート残高は日本が約２兆円、アメリカが２０兆円、両国のGDP比（約１：２）からいくと１０兆くらいになるという考えもあるが、不動産市場の違いもあり取り敢えず５兆くらいまではいくと考えてよいのではないかとのことであった。

　入場の際ボルビックの小瓶をくれたがお土産はなし。これまで投資主総会には数回出たがお土産つきのところは一件もなかった。株式会社と違ってリートは議決権行使書を送付せずに欠席すると出席して賛成したものとみなす「みなし規定」があるので無理して出席者を集める必要がないのも一因かもしれない。

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日本レジデンシャルの総会

開催日　８月３１日（火）

日本唯一の賃貸住宅特化型不動産投資信託日本レジデンシャル投資法人の総会、不動産投信の総会は投資主総会という。赤坂の山王パークタワー２６階貸会議室にて、出席３０数名。今回は決算総会ではなく規約の変更、役員人事等のみの臨時総会で２５分で終わる。

　１０分休憩後、資産運用会社（投資信託委託業者）社長による運用方針説明会。首都圏重視、特に都心部への投資に注力するなどと説明があった。今年３月公開時の公募価格は１口500,000円、昨日終値599,000円（上場来新高値）、１１月決算（９か月の変則決算）の１口当たり分配金予想は17,033円。

　お土産　なし。